我国农村宅基地买卖合同无效处理研究

摘要

当前我国正处于经济转型发展的重要阶段,特别是在“三农”问题上,中央政府一直将农村问题作为深化改革的重要目标之一。在这一进程之中,有一类新的农村问题不断出现并开始受到不同程度的重视,农村集体土地使用权的流转,农地建房买卖就是这类问题的具体反映,农村集体土地的使用权流转一直是理论及实务界饱受争议的问题,特别是集中出现的“小产权房”买卖合同问题,首先说明了集体经济组织成员对自建房屋所有权的处分权能于事实上开始日益重视,农民个体相较过去更加重视自建房屋的财产属性;其次,因为现行法制及国家政策原则上不允许农地使用权的自由流转,但房屋既然属于私有财产,农民的转让其所有权而非土地,对于买卖双方均理所当然,加之交易双方不熟悉国家相关法律、政策规制也相当容易产生此类纠纷。除此之外,审判实务方面,法院缺乏对上述“小产权房”买卖合理有效的规范指引,往往导致司法裁判结论不一:本文也已提到多数法院认定此类买卖合同无效,然而部分法院则承认其效力,甚至部分法院会采取“无效认定,有效处理”的方式,虽然各类裁判标准均有其合理之处,但仍需辨明其利弊,选择在法律、政治及经济效果最优的合理方式以达到助推经济秩序稳定及社会秩序和谐的双重效果。
　　本文在说明此热点问题时,兼采理论阐释及审判实务调研的方式,针对理论热点、问题难点就宅基地使用权流转及“小产权房”的审判实务观点、农村宅基地使用权的基本理论、农村宅基地买卖合同的无效处理认定及处理方式、合同双方的救济与保障机制进行讨论、分析,提出了相应的完善对策。

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引言

一、问题之引入—农村宅基地买卖合同的实践判决为例

（一）以山西省大同市南郊区司法判决为例

（二）农村宅基地买卖合同纠纷判例分析

（三）对无效宅基地买卖合同的处理意见

二、基于农村宅基地使用权流转基础理论问题阐释

（一）我国农村宅基地使用权流转的功能与体现

（二）农村宅基地的流转模式

三、农村宅基地买卖合同的法律规制及其判定

（一）农村宅基地买卖合同立法特点及缺漏

（二）农村宅基地买卖合同效力判定的司法困境

四、当前我国农村宅基地买卖合同无效处理方式及其问题

（一）农村宅基地上房屋买卖合同无效的处理及例外

（二）买卖合同无效后的损失赔偿

（三）合同无效后的房屋返还

（四）关于合同无效后的房屋添附物处理问题

五、农村宅基地流转规制思路及制度的完善

（一）完善农村宅基地使用权的取得机制及流转规定

（二）农村宅基地流转收益分配机制完善

结语

参考文献

致谢

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