基于实物期权法的华侨城房地产A地块使用权价值评估

摘要

近年来，我国房地产市场取得了迅猛发展，得到各界广泛关注。一方面，房地产行业已成为我国经济发展的重要组成部分，GDP占比逐年增加；另一方面，房地产行业投资过热，“炒房”严重，土地拍卖价格创新高，政府调控等等一系列事情也成为了大家津津乐道的话题。身为地产行业的重要参与者，房地产企业主要通过房地产开发来获利，能否运用合理的方法对土地进行估值，直接影响着房地产企业能否取得该土地以及后续的项目开发与获利。　　在实践中，估价师常用假设开发法来估算土地价格，但这种方法往往没有考虑投资的灵活性，而实物期权能够弥补这一不足。房地产企业在对土地项目进行开发的过程中具有实物期权属性，通过将实物期权理论引入土地使用权价值评估，可以充分考虑开发过程中存在的不确定性，考虑到投资过程所面临的风险，提高投资的效率。因此，文章在原有的假设开发法模型的基础上引入了实物期权理论。首先引入华侨城旗下A地块的基本情况，运用市场比较法对该项目的开发价值进行确认，计算出开发过程中需要的各种成本费用，从而利用假设开发法的思路估算出土地价值；接着说明了目前假设开发法在实践中存在的问题，阐述了土地评估项目所具有的期权属性。然后在假设开发法的基础上引入实物期权公式，最终预测该土地的价值为6.85亿，进行敏感性分析，将两种方法得出结果与实际成交情况进行比较，进而发现引入实物期权的新模型对于存在不确定性的投资决策而言具有较大的优势。

目录

声明

第 1 章 绪 论

1.1研究背景及意义

1.1.1研究背景

1.1.2研究意义

1.2文献综述

1.2.1土地使用权价值评估理论综述

1.2.2土地使用权评估方法理论综述

1.2.3实物期权理论综述

1.2.4文献述评

1.3研究内容与框架

1.4研究方法

第 2 章 土地使用权价值评估及实物期权理论基础

2.1土地使用权相关内容

2.1.1土地使用权概念及影响因素

2.1.2土地使用权评估原则

2.2假设开发法及其理论模型

2.2.1假设开发法的含义及理论依据

2.2.2假设开发法的适用条件

2.2.3假设开发法的评估程序

2.2.4假设开发法的基本公式

2.2.5假设开发法的两种操作方法

2.3实物期权理论介绍及定价模型

2.3.1实物期权理论介绍

2.3.2实物期权的类型

2.3.3实物期权定价模型及参数

第 3 章 华侨城房地产 A 地块假设开发法下价值评估

3.1案例介绍

3.1.1华侨城房地产公司简介

3.1.2待评估土地基本情况

3.1.3评估目的

3.2现行假设开发法评估过程

3.2.1估算项目开发价值

3.2.2估算项目成本及费用

3.2.3现行方法下评估结果

3.3现行假设开发法存在的问题分析

第 4 章 引入实物期权法的 A 地块使用权价值评估

4.1土地使用权价值评估引入实物期权法的合理性

4.1.1土地使用权具有期权特性

4.1.2实物期权法在土地使用权价值评估中的优势

4.2最终评估模型的确定

4.3模型各参数的确定

4.3.1标的资产当前价格

4.3.2期权的执行价格

4.3.3无风险利率

4.3.4期权到期日前的时间

4.3.5标的资产价格波动率

4.4评估结果的计算

4.5参数的敏感性分析

4.6评估结果比较分析

结论

参考文献

致谢