城镇化对房地产价格影响的实证研究——基于我国35个大中城市的数据

摘要

从1998年实施了住房制度改革以来，我国的房地产市场与整个国民经济的发展和人民生活的改善之间的联系日益密切。但是，住房体制的不完善使得我国的房地产业在快速发展的同时也面临着许多挑战，一些城市存在着房地产价格过高和投资的增长幅度过快等许多问题。近年来，我国的城镇化水平快速增长，城镇化在发展的同时也带动了房地产业的发展，成为了影响房地产价格的重要因素之一。那么，城镇化对房地产价格产生的是怎样的一种影响呢？城镇化是否能够对房地产价格产生明显的推动作用？如何来实现城镇化对房地产价格的影响？城镇化对房地产价格的影响程度在不同区域之间是否存在差异？对于房地产价格在城镇化进程中的上涨应该如何看待？鉴于这一系列问题，本文进行具体的量化研究，并对城镇化影响房地产价格的机制和路径进行梳理，提出相应的政策建议。
　　本文基于我国房地产市场较为明显的区域差异性以及城镇化发展水平的不均衡性，选取我国城镇化和房地产业发展较快的35个大中城市作为样本来研究城镇化对房地产价格的影响更加具有代表性。首先，对城镇化和房地产价格的相关理论进行了回顾和梳理，并就目前我国城镇化和房地产价格的发展现状进行了分析；其次，在影响房地产价格的因素中，来分析城镇化是如何通过影响房地产市场的供需结构对房地产价格产生进一步影响的，从而引出实证中所采用的变量；最后，以我国35个大中城市的面板数据为样本，对这些城市进行东、中、西部的划分，采用人口、土地和产业的复合指标来综合评价城镇化水平，分析不同区域间的城镇化水平差异对房地产价格产生的影响，对所得出的结论做出解释的同时提出相应的政策建议。分析结果表明：在全国范围内，城镇化对房地产价格具有显著的正向影响，并且，产业城镇化对房地产价格的影响程度大于人口城镇化对房地产价格的影响程度大于土地城镇化对房地产价格的影响程度。由于我国的城镇化水平存在不均衡现象，城镇化水平的区域差异给房地产价格带来了不同程度影响。人口城镇化水平在东、中、西部地区对房地产价格均具有显著的正向影响，在东部地区的影响程度大于在西部地区的影响程度大于在中部地区的影响程度；产业城镇化水平在东部和中部地区对房地产价格的影响正向显著，在西部地区对房地产价格影响不显著，在中部地区的影响程度大于在东部地区的影响程度；土地城镇化水平只有在东部地区对房地产价格影响显著，在中、西部地区对房地产价格影响不显著。

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第1章 绪论

1.1 研究背景

1.2 研究意义

1.3 研究内容、方法和技术路线

1.3.1 研究内容

1.3.2 研究方法

1.3.3 研究结构

1.4 本文的主要贡献

第2章 相关理论与文献综述

2.1城镇化与房地产价格的相关理论

2.1.1 李嘉图理论

2.1.2 循环因果理论

2.1.3 城镇化与房地产价格的同步发展理论

2.2文献综述

2.2.1 房地产价格的影响因素研究

2.2.2 城镇化与房地产关系的国内研究进展

2.2.3 城镇化与房地产关系的国外研究进展

2.2.4 文献评述

第3章 城镇化与房地产价格的主要特征及研究现状

3.1城镇化的内涵及现状

3.1.1 城镇化的含义及主要特征

3.1.2城镇化水平的测度方法

3.1.3我国城镇化的发展历程

3.1.4我国城镇化的发展现状

3.2房地产价格的基础理论及现状

3.2.1房地产价格的形成机制

3.2.2房地产价格的影响因素

3.2.3 我国房地产价格的现状

第4章 城镇化对房地产价格影响的路径研究

4.1城镇化在需求方面对房地产价格的影响

4.1.1 城镇化的经济集聚效益对房地产价格的影响

4.1.2 城镇化进程中的产业结构优化升级对房地产价格的影响

4.1.3 城镇人口聚集对房地产业的潜在需求

4.1.4 城镇化对房地产业发展空间的影响

4.2城镇化在供给方面对房地产价格的影响

4.2.1 房地产投资的变动对房地产价格的影响

4.2.2 土地城镇化对房地产价格的影响

第5章 基于我国35个大中城市面板数据的实证研究

5.1模型介绍和变量选取

5.1.1面板数据模型概述

5.1.2变量选取和数据说明

5.2城镇化对房地产价格影响的实证检验

5.2.1 Hausman 检验

5.2.2 F检验

5.2.3我国城镇化对房地产价格影响的面板回归分析

5.2.4区域城镇化差异对房地产价格影响的面板回归分析

5.3城镇化对房地产价格影响的实证结论分析

第6章 结论

6.1基本结论及对策建议

（1）基本结论

（2）对策建议

致谢

参考文献

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