一种业主共享保障基金及终身免物业费的房地产运营模式

摘要

本发明公开了一种业主共享保障基金及终身免物业费的房地产运营模式，由开发商或业主提供一笔大额资金作为本小区业主保障基金，业主保障基金作为本小区业主共有，业主可分享业主保障基金带来的部分收益和服务保障但不得分取本金。本发明与现有技术相比的优点在于：具有业主效益、开发商效益和，社会效益，对整个房地产发展方向有个新的指引，使房地产向着更健康更和谐的方向发展，保障社会和谐，使业主生活更幸福美满，安居乐业，减少业主与物业和开发商之间的小范围社会矛盾，提升物业服务品质和房地产品质。

说明书

技术领域

本发明涉及房地产物业管理，具体是指一种业主共享保障基金及终身免物业费的房地产运营模式。

背景技术

随着房地产行业的飞速发展，目前高档住宅小区的数量非常之多，物业费收费标准也越来越高，但很多物业服务却跟不上，服务标准很难让业主满意，物业和业主之间的矛盾已然成为部分小区的主要矛盾，社会上已出现多起业主罢免物业公司的矛盾纠纷。住宅小区随着时间推移，逐渐老化破旧，没有足够的资金维修维护，不能保障和提升小区的居住品质。物业费收费较高，对于部分收入发生变化的业主(例如退休或失业等)经济和心理上会有一定的负担。

发明内容

本发明要解决的技术问题是现有的物业经营模式存在诸多弊端，不满足目前多方需要。

为解决上述技术问题，本发明提供的技术方案为：一种业主共享保障基金及终身免物业费的房地产运营模式，由开发商或业主提供一笔大额资金作为本小区业主保障基金，业主保障基金作为本小区业主共有，业主可分享业主保障基金带来的部分收益和服务保障但不得分取本金；业主保障基金可由业主委员会或业主投决会委托专业机构或个人进行投资管理，投资管理得到的投资收益用于支付小区的必须费用，必须费用包括日常物业服务费用、环境品质维护提升、日后小区整体提升全面改造费用；

一种业主共享保障基金及终身免物业费的房地产运营模式免除了物业费，基于业主保障基金的有力保障，可以聘请更专业的团队按业主的标准进行服务，充分发挥业主的主人翁精神，管理人员可由业主兼职(给予一定费用)，往来账目对全体业主公开透明，管理验收评判标准由业主参与审核认定；

一种业主共享保障基金及终身免物业费的房地产运营模式中，业主转卖房屋将视为自动放弃业主保障基金的全部权益，无任何补偿。

本发明与现有技术相比的优点在于：1)业主效益：业主保障基金对业主的购房后续服务有充分的资金保障，并有可能会有一定的收益，如果业主保障基金继续投资此种专利模式的房地产项目，业主就间接的成为房地产投资人，业主可以为后续房地产项目提供有价值的居住体验和建议，使房地产项目做的更好，反之房地产项目有更好的收益，业主就会得到更多的收益。免物业费模式让业主更有参与感，对小区的运营维护建设都有重大益处；

2)开发商效益：对提升品牌影响力意义深远，打造了一个终身免物业费的高品质物业服务小区，一个业主拥有巨额业主保障基金的小区，一个会赚钱的小区。可以加快销售速度，更好的提高建造品质，用时间和投入营造更宜居的住宅小区；

3)社会效益：对整个房地产发展方向有个新的指引，使房地产向着更健康更和谐的方向发展，保障社会和谐，使业主生活更幸福美满，安居乐业，减少业主与物业和开发商之间的小范围社会矛盾，提升物业服务品质和房地产品质。

作为改进，一种业主共享保障基金及终身免物业费的房地产运营模式中的业主为小区业主。

作为改进，一种业主共享保障基金及终身免物业费的房地产运营模式中的金额缴纳标准为按1000～2000元/平米。

作为改进，一种业主共享保障基金及终身免物业费的房地产运营模式中委托的个人以本小区有专业投资能力的业主优先。

作为改进，一种业主共享保障基金及终身免物业费的房地产运营模式中投资收益好，支出小区日常运营管理所需费用外仍有结余，可考虑结余部分一部分上存到业主保障基金本金内，另一部分收益直接分给业主。

具体实施方式

本发明在具体实施时，一种业主共享保障基金及终身免物业费的房地产运营模式，由开发商或业主提供一笔大额资金作为本小区业主保障基金，业主保障基金作为本小区业主共有，业主可分享业主保障基金带来的部分收益和服务保障但不得分取本金；所述业主保障基金可由业主委员会或业主投决会委托专业机构或个人进行投资管理，投资管理得到的投资收益用于支付小区的必须费用，所述必须费用包括日常物业服务费用、环境品质维护提升、日后小区整体提升全面改造费用；

所述一种业主共享保障基金及终身免物业费的房地产运营模式免除了物业费，基于业主保障基金的有力保障，可以聘请更专业的团队按业主的标准进行服务，充分发挥业主的主人翁精神，管理人员可由业主兼职(给予一定费用)，往来账目对全体业主公开透明，管理验收评判标准由业主参与审核认定；

所述一种业主共享保障基金及终身免物业费的房地产运营模式中，业主转卖房屋将视为自动放弃业主保障基金的全部权益，无任何补偿。

所述一种业主共享保障基金及终身免物业费的房地产运营模式中的业主为小区业主。

所述一种业主共享保障基金及终身免物业费的房地产运营模式中的金额缴纳标准为按1000～2000元/平米。

所述一种业主共享保障基金及终身免物业费的房地产运营模式中委托的个人以本小区有专业投资能力的业主优先。

所述一种业主共享保障基金及终身免物业费的房地产运营模式中投资收益好，支出小区日常运营管理所需费用外仍有结余，可考虑结余部分一部分上存到业主保障基金本金内，另一部分收益直接分给业主。

本发明的工作原理：由开发商或业主(旧小区)提供一笔大额资金(通常按1000～2000元/平米)作为本小区业主保障基金，业主保障基金作为本小区业主共有，业主可分享业主保障基金带来的部分收益和服务保障但不得分取本金。业主保障基金可由业主委员会或业主投决会委托专业机构或个人(本小区有专业投资能力的业主优先)进行投资管理，建议继续投资后续此种专利开发模式的房地产项目。投资收益用于支付小区的日常物业服务费用和环境品质维护提升等必须费用，包括日后小区整体提升全面改造等费用。如果投资收益好，支出小区日常运营管理所需费用外仍有结余，可考虑结余部分一部分上存到业主保障基金本金内，另一部分收益直接分给业主，使业主在享受美好生活的同时轻松的赚点小钱。

免物业费不是没有物业服务，相反是为了得到更好的物业服务，因为有业主保障基金的有力保障，可以聘请更专业的团队(卫生保洁、园林绿化、维修维护等)按业主的标准进行服务，充分发挥业主的主人翁精神，管理人员可由业主兼职(给予一定费用)，往来账目对全体业主公开透明，管理验收评判标准由业主参与审核认定，这样既可以节约成本又可以提高服务品质。当然在同等条件下小区业主可优先参与小区的物业服务岗位，更好的服务维护自己的家园。

业主如果转卖房屋将视为自动放弃业主保障基金的全部权益，无任何补偿。

适用范围：1)新建高品质小区，由开发商提供业主保障基金，对销售速度和品牌建设都有利好，如果开发商把配套服务品质做好，就可以打造个全新的房地产开发模式，也可使业主开启新的更好的生活方式；

2)老旧小区可业主自筹或由原开发商支助，用于提升小区物业服务和重新大力改造提升小区品质，既能改善小区的居住环境又能提高房产的价值，对开发商的社会和品牌影响也意义深远。

实施例：以某二线城市新建可售面积5万平米小区(约500户)为例：

若开发商按2000元/平米提供业主保障基金，本小区业主就有1个亿的业主保障基金

如果按目前的物业费收费标准约为3元/平/月，全年的物业服务费为180万。

效益分析(未考虑税务成本)：1)保守投资一个亿的业主保障基金按年3％的收益是300万，完全可以覆盖180万的物业费，如果业主自行参与管理同等标准费用会更节约，业主也可多花点钱享受更好的服务；

2)如果业主认可此种专利模式的房地产项目，业主投决同意投资房地产，预计可达到年20％的收益计2000万，假设物业费用花销200万，剩余1800万，上存一半900万，剩余900万分给500户业主，也就是每户分到18000元，业主保障基金增至1.08亿；

3)随着收益和业主保障基金的增加，业主也可为更好的生活申请增加服务项目，对于个别遇到有重大困难的业主(例如大病负担等)可以提供一定的资助，若干年后小区如果有些陈旧可用业主保障基金投资整体翻新改造提升；

如果要想项目更好，对开发商的要求是最初的小区建设标准就要高，服务配套要跟上，为后续项目的可持续发展打下坚实的基础。当然对业主也有一定的要求，要求业主要有为小区无私奉献的精神，共同为营造一个美好的人居环境而努力，提升自身修养和品行，树立和谐小区生活新典范，打造小区品牌口碑，小区的品牌是对后续房地产项目最好的营销，业主也会成为最好的品牌形象代言人。

本运营方式不仅适用于新建的高品质小区业主，还适用于老旧小区的业主，除了物业服务方面，本发明还对房地产开发具有积极的推动作用，具有良好的促进房地产行业蓬勃发展的积极作用。

尽管上面已经描述了本发明的具体实施方式和工作原理，可以理解的是，上述描述是示例性的，不能理解为对本发明的限制，本领域的普通技术人员在不脱离本发明的原理和宗旨的情况下在本发明的范围内可以对上述实施例进行变化、修改、替换和变型。