建立农村宅基地旅游化流转评估模型的方法

摘要

本发明提供建立农村宅基地旅游化流转评估模型的方法：包括步骤1.确定出农村宅基地旅游化流转过程中不同主体存在的风险种类；又包括：农户面临的风险、社会资本面临的风险、村集体面临的风险。其中，农户面临的风险又具体包括：(1)收益分配不公平风险；(2)生计风险；(3)生活环境风险；(4)政策了解不充分风险；(5)社会资本违约风险。本发明从不同利益主体视角对宅基地旅游化流转的风险进行了区分，有利于后续细化对风险的研判；通过风险影响程度和风险发生概率构建风险矩阵，对宅基地旅游化流转的风险进行了定量评估，进而通过排序精准识别和把控关键风险因素，能够为完善宅基地流转和适度放活宅基地使用权的相关政策措施提供支撑。

说明书

技术领域

本发明属于农村宅基地流转领域，尤其涉及建立农村宅基地旅游化流转评估模型的方法。

背景技术

农村的宅基地在相当长的时间内成为了支撑农民安居乐业和维护乡村长治久安的关键制度安排。随着城镇化和农业农村现代化进程的推进，现行的宅基地制度已越来越不适应农村经济社会发展的需要，要求宅基地制度改革、盘活宅基地使用权的呼声越来越高。由于涉及亿万农民的切身利益，对宅基地制度改革始终坚持审慎稳妥的推进态度，这也透露出风险管控在宅基地制度演进变迁进程中的重要地位和作用。

乡村旅游是统筹城乡发展、实施乡村振兴战略的有效途径。据农业农村部最新的监测数据显示，2019年休闲农业和乡村旅游接待人次超32亿，营业收入超过8500亿元，显示出广阔的发展前景。在相关政策的引导和支持下，依托宅基地发展乡村旅游已成为全国各地盘活宅基地使用权和资产功能、增加农民财产性收入的重要手段。尽管在一些旅游资源富集的地区，将宅基地用于旅游相关经营活动的做法早已十分普遍，但随着宅基地“三权分置”改革的提出和实施，规范宅基地旅游化流转尚处于起步阶段，特别是出租、入股和合作等流转方式引入了外来的社会资本，宅基地流转和后续开发经营过程中新参与主体的出现可能带来一些新的问题及潜在的风险，这些风险如果不加以控制和防范可能会对农民生活、农村社会经济发展与稳定带来巨大隐患。

目前，对宅基地流转风险的评估主要采取基于典型案例的定性分析方法。该方法通过农户层面的问卷调查和若干典型宅基地流转案例的剖析，重点从家庭经济风险、社会保障风险、决策参与风险和居住条件风险等方面，对宅基地流转的风险进行定性研判和归纳梳理，并根据各风险类型提出相应的防范对策。

基于典型案例的宅基地流转风险定性分析方法的不足之处主要包括：

(1)风险受体重点聚焦于农户主体，视角单一且不够全面。风险通常因人而异，有必要根据宅基地流转的各方利益主体对风险加以区分。

(2)风险影响程度有大有小，风险发生概率又高有低，笼统的定性分析无法精准识别和把控关键风险。

(3)典型案例的风险研判具有区域性和局限性，对其他地区的参考性和应用性有待进一步探讨和提升。

发明内容

本发明的目的在于解决上述现有技术存在的缺陷，提供建立农村宅基地旅游化流转评估模型的方法。

本发明采用如下技术方案：

建立农村宅基地旅游化流转评估模型的方法：

步骤1.确定出农村宅基地旅游化流转过程中不同主体存在的风险种类；

主要包括：农户面临的风险、社会资本面临的风险、村集体面临的风险。

其中，农户面临的风险又具体包括：

(1)收益分配不公平风险；

(2)生计风险；

(3)生活环境风险；

(4)政策了解不充分风险；

(5)社会资本违约风险。

其中，社会资本面临的风险又具体包括：

(1)项目推进风险；

(2)经营管理风险；

(3)市场不稳定风险；

(4)农户违约风险。

其中，村集体面临的风险又具体包括：

(1)协调管理风险；

(2)农村社会不稳定风险；

(3)乡村特色消失风险；

(4)乡村生态破坏风险。

步骤2.构建风险矩阵

即从风险影响程度和风险发生概率两个维度构建风险矩阵，从而确定风险的等级；

a.将步骤1中的不同种类风险作为评估对象，分别从风险影响程度和风险发生概率两个维度对其进行赋值。其中，风险影响程度按照“无影响”、“微弱不利”、“轻度不利”、“一般不利”和“极端不利”依次赋值0-5；风险发生概率按照“发生”和“未发生”分别赋值1和0；

b.对变量赋值求和取平均，根据下列划分标准分别确定风险影响程度和风险发生概率的等级。其中，风险影响程度等级按照风险影响程度赋值后计算的均值在(4,5]、(3,4]、(2,3]、(1,2]和[0,1]等区间分别确定为“很严重”、“较严重”、“一般”、“较小”和“很小”等级；风险发生概率等级按照风险发生概率赋值后计算的均值在(0.9,1.0]、(0.6,0.9]、(0.4,0.6]、(0.1,0.4]和[0,0.1]等区间分别确定为“很高”、“较高”、“一般”、“较低”和“很低”等级。

c.通过风险影响程度和发生概率等级的两两组合，最终确定宅基地旅游化流转的风险等级。

步骤3.风险类型的排序

通过测算风险影响程度和发生概率的序值，经过模型的计算将定性的风险等级转换为Borda数，可以实现对各风险的排序。Borda数越大，Borda序值越小；Borda数最大的风险，其Borda序值为0，表明该风险是所有风险中最关键的。Borda数的计算公式如下：

b

其中，b

R

其中，j表示风险影响程度的等级，即j＝{1,2,3,4,5}分别代表“很严重”、“较严重”、“一般”、“较小”和“很小”；I

本发明的有益效果：

本发明提出一种建立农村宅基地旅游化流转评估模型的方法，带来的有益效果主要包括：(1)从不同利益主体视角对宅基地旅游化流转的风险进行了区分，有利于后续细化对风险的研判。(2)根据问卷调查获取的第一手数据，通过风险影响程度和风险发生概率构建风险矩阵，对宅基地旅游化流转的风险进行了定量评估与验证，进而通过排序精准识别和把控关键风险因素，能够为完善宅基地流转和适度放活宅基地使用权的相关政策措施提供显示参考依据。

附图说明

图1为本发明的步骤流程图。

具体实施方式

为使本发明的目的、技术方案和优点更加清楚，下面本发明中的技术方案进行清楚、完整地描述，显然，所描述的实施例是本发明一部分实施例，而不是全部的实施例。基于本发明中的实施例，本领域普通技术人员在没有作出创造性劳动前提下所获得的所有其他实施例，都属于本发明保护的范围。

本发明的建立农村宅基地旅游化流转评估模型的方法：

1.基于不同利益主体视角的宅基地旅游化流转风险研判

从宅基地旅游化流转的参与主体来看，主要有农户、社会资本和村集体(村委会、集体经济组织)。由于各参与主体在流转过程中的地位作用和利益诉求不同，其面临的风险也应有所差异。

(1)农户面临的风险

①收益分配不公平风险。宅基地旅游化流转激活了宅基地的资产收益功能，而随着旅游活动的开发也带来了巨大的增值空间。事实上，农户往往只能获得较低的租金收益，尽管入股或合作经营约定了分红比例，但由于专业知识的缺乏和信息不对称，旅游开发所创造的增值收益农户通常无法或完全享受。

②生计风险。现行的宅基地和农房流转程序中虽明确规定了必须出具户有所居的相关证明，但宅基地流转后农户的就业、经济收入和社会保障等的不稳定仍是威胁农户生计的主要因素。特别是农户通常将宅基地与承包地一并流转，虽然短期内可获得一笔可观的收入，但后续生计却面临较大的不确定性。潜在的生计风险使农户在面对宅基地流转决策时犹豫不决，增加了各参与方沟通协调的时间成本；更有甚者据此提出过高的补偿要求，导致流转难以实现。

③生活环境风险。生活环境风险主要发生在通过集中居住流转宅基地的农户身上，邻里环境不适应、周边公共服务配套条件不到位和生产设施不配套等使新的居住环境不如预期，与之前独院独户的生活环境形成较大的心理落差。

④政策了解不充分风险。部分乡村名宿项目可能涉及多个点位，少数农户的踌躇不决使项目难以顺利推进，在投资方的施压下，村委会及其他愿意流转的农户会对其进行反复游说，农户在尚不充分了解政策程序的情况下就盲目进行宅基地流转，可能导致自身的合法权益得不到有效保障。

⑤社会资本违约风险。旅游开发经营活动的成本投入较大，而回报周期较长，因此签订的流转合同期限一般也较长，从而产生了较大的不确定性。特别是经营过程中由于各种原因导致亏损甚至倒闭，投资方很可能无法按时支付流转费用出现违约，造成农户利益受损。

(2)社会资本面临的风险

①项目推进风险。除了农户迟迟无法签订流转协议以外，项目报批程序复杂、时间长，施工材料、劳动力等供应不及时，配套的水、电、气、网络等安装缓慢等，都有可能导致项目推进的预定计划出现偏差，难以按期营业，给投资方造成较大的损失。

②经营管理风险。在旅游开发的过程中，若是没有销售经验和市场人脉、运营方面没有实践支持、甚至没有足够的资金储备熬到盈利期，整个旅游项目风险是很大的。另外，部分投资方为尽快收回成本，招聘员工数量有限，一位员工身兼数职、多岗合一，劳动强度较大，员工流失情况严重，导致项目运营难以为继。

③市场不稳定风险。如今乡村旅游市场火热，进行旅游投资的主体也日益增多。很多人对乡村旅游的本质内涵、市场方向缺乏分析，对乡村旅游行业过于乐观、期望过高，没有把握客源的目标需求。在全国各地纷纷发展乡村旅游的背景下，客源分流，很多项目又千篇一律、同质化竞争严重，游客停留时间短、回头客少，客流量存在不确定性。

④农户违约风险。尽管签订了流转协议，但由于宅基地流转的政策法规不配套，特别是农户的后续生计得不到有效保障或单方面提出违约，社会投资方往往就会成为相对弱势，这就会给投资方的经营活动带来较大的压力和负担。

(3)村集体面临的风险

①协调管理风险。相对于之前熟人社会的管理方式，社会资本的进入增加了村集体协调管理的难度。不仅在流转前要多方协调、促成交易，流转后又要督促社会资本及时给付流转费用、监督后续的旅游开发经营活动，管理难度较大，对一些违规行为可能出现不愿管、不敢管的情况。

②农村社会不稳定风险。在乡村旅游蓬勃发展的大背景下，一些自身经济实力较强的村民会选择自营开办农家乐、民宿等，而一些不富裕的村民只能通过流转的方式来获得乡村旅游中很少的一部分收益，有可能使贫富差距进一步拉大；大量游客的涌入，也会对当地的治安管理带来一定的影响。

③乡村特色消失风险。乡村特色消失主要是由于城市现代化的生活方式侵入导致的，在经济利益的驱使下，一些旅游经营者一味地迎合游客的感受，将原有的农居改造为酒吧、KTV等，改变了乡村的特色文化，在一定程度上破坏了原有的乡土气息和乡村风貌。

④乡村生态破坏风险。旅游氛围形成以后，当地大部分土地会用于旅游相关活动，如占用耕地或空闲地作为停车场，造成土地利用结构失衡；随着游客的增多，生活垃圾也会增加，污水排放更加随意，可能会导致不同程度的环境污染和破坏。

2.风险矩阵的构建

从风险影响程度和风险发生概率两个维度构建风险矩阵，从而确定风险的等级。具体步骤如下：

(1)围绕上述风险类型，通过“一对一”的面对面交流和集中座谈等方式，了解不同利益主体对自身风险的认知和感受，进而对相关变量进行赋值。其中，风险影响程度按照“无影响”、“微弱不利”、“轻度不利”、“一般不利”和“极端不利”依次赋值0-5，风险发生概率按照“发生”和“未发生”分别赋值1和0。

(2)对变量赋值求和取平均，根据表1的划分标准分别确定风险影响程度和风险发生概率的等级。

(3)通过风险影响程度和发生概率等级的两两组合，最终确定宅基地旅游化流转的风险等级，如表2所示。

表1宅基地旅游化流转的风险影响程度和发生概率等级划分标准

表2宅基地旅游化流转的风险等级划分

3.风险类型的排序

风险矩阵确定后，只能看到比较直观的风险等级，但是仍会存在很多风险结，即处于同一风险等级中具有大致相同的属性、能够继续细分的风险模块。风险结的存在会导致风险因素的排序难以有效进行，从而无法分离出最为关键的风险。通过测算风险影响程度和发生概率的序值，经过模型的计算将定性的风险等级转换为Borda数，可以实现对各风险的排序。Borda数越大，Borda序值越小；Borda数最大的风险，其Borda序值为0，表明该风险是所有风险中最关键的。Borda数的计算公式如下：

b

其中，b

R

其中，j表示风险影响程度的等级，即j＝{1,2,3,4,5}分别代表“很严重”、“较严重”、“一般”、“较小”和“很小”；I

1.实施例

自2007年被批准为统筹城乡综合配套改革试验区以来，四川省成都市进行了一系列土地管理制度改革与创新实践，2018年宅基地“三权分置”提出后，成都市部分区县也相继开展了适度放活宅基地和农房使用权的探索。其中位于成都近郊区的郫都区和青白江区，通过将宅基地改革与乡村振兴相结合、居住保障与乡村旅游并行，吸引艺术、人才、创意下乡，依托宅基地发展乡村民宿、休闲康养等业态，是盘活利用闲置宅基地、闲置农房进行乡村旅游开发的典型区域。

2.数据收集

发明人及其团队于2019年7月-10月期间，先后前往郫都区花园镇筒春村、友爱镇、农科村、清河村、金台村，安德镇安龙村，唐昌镇战旗村，三道堰镇青杠树村，青白江区福洪镇民主村、字库村、进步村、杏花村和先锋村开展实地调研。通过集中座谈和入户访谈等形式随机发放调查问卷270份，收回262份，回收率97％。调查对象主要为农户、依托宅基地进行旅游开发的投资商与经营管理人员和村委会主任、村支部书记以及基层工作人员；调研内容除了农户基本家庭情况、旅游经营开展情况和当地发展情况以外，问卷内容均围绕前文所述的不同利益主体可能面临的风险进行设计。其中，农户调查问卷收回200份，有124份(62％)进行了宅基地旅游化流转。经整理分析，最终确定有效问卷为农户124份、社会资本42份和村集体20份，共计186份。

3.宅基地旅游化流转的评估结果

按照上述的发明方法，获得不同主体视角下宅基地旅游化流转的风险评估结果，如表3所示。

从农户视角来看：(1)收益分配不公平风险的影响程度较为严重、风险发生概率较高、风险等级为高，是农户在宅基地旅游化流转过程中面临的最大风险因素。(2)生计风险也是农户面临的主要风险因素，风险影响程度很严重，但发生概率较低。

从社会资本视角来看：(1)市场不稳定风险的影响很严重，发生概率较高，是社会资本面临的首要风险因素；(2)项目推进风险的影响程度一般，但发生概率却很高，成为社会资本面临的主要风险；(3)农户违约风险尽管影响程度很严重，风险等级为高，但发生概率较低，仍需提前做好防范和解决工作。

从村集体视角来看：(1)乡村特色消失风险的影响很严重，发生概率一般，风险等级为高，是村集体面临的关键风险因素；(2)协调管理风险的影响较为严重，发生概率较高，也是村集体面临的主要风险之一；(3)农村社会不稳定风险尽管影响程度较为严重，风险等级为高，但发生概率一般，仍需要引起重视和警惕。

表3不同主体视角下宅基地旅游化流转的风险评估结果

最后应说明的是：以上实施例仅用以说明本发明的技术方案，而非对其限制；尽管参照前述实施例对本发明进行了详细的说明，本领域的普通技术人员应当理解：其依然可以对前述各实施例所记载的技术方案进行修改，或者对其中部分技术特征进行等同替换；而这些修改或者替换，并不使相应技术方案的本质脱离本发明各实施例技术方案的精神和范围。