论农村宅基地上房屋的买卖——“小产权房”的另一种形式

摘要

农村房屋出售给城镇居民是"小产权房"的另一种形式,其涉及宅基地使用权的转让问题。《物权法》在此设置了开放式的衔接性规定,《土地管理法》未禁止宅基地使用权的转让,国务院有关文件则明确提出城镇居民不得购买宅基地及农民住宅。解释论上,城镇居民购买农村房屋的合同应根据《合同法》第52条认定有效,以调整双方债的关系;立法论上,在放开宅基地使用权流转的社会条件等问题解决前,可在《土地管理法》修改时增设宅基地法定租赁权,以解决农村房屋买卖的实际需要。