我国租赁住房信托投资基金价值评估研究--以“中联前海开源--保利地产租赁住房REITs计划”为例

摘要

房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）是利用不同的组织形式，在公开市场上发行收益凭证，以此方式向投资者募集资金，通过专业投资机构对房地产的投资进行专业的经营管理，投资综合收益将按照约定的分红比例分配给投资者的一种基金形式。REITs于20世纪60年代从美国兴起，经过半个多世纪的发展，已经成为房地产行业特有的金融工具。由于税制、法律多方面的限制，中国的REITs目前还只是具有标准REITs部分特征的“类REITs”产品，并且严格意义上的标准公募REITs也还未出现。　　房地产行业需要大量资金支持，周期长，投资风险高，因此优质房产空置率较高。加之中国一系列房产收紧政策的出台，使得房企发展进入瓶颈期。而REITs可以拓宽房地产企业的融资渠道，减小对银行贷款的依赖，盘活存量资产，降低企业杠杆率，为房地产行业走出困境提供了一个安全可靠的渠道。租赁住房REITs，就是将社会上投资者的资金吸引汇集到租赁住房市场进行投资，通过稳定的租金收入或物业价值增值回报投资者的一种产品形式，其标的物业一般是长租公寓持有或运营方选择的高质量成熟物业。租赁住房市场快速发展催生了对相应金融工具的需求。当前的租赁住房REITs都是类REITs，租赁住房类REITs自2016年以来快速发展，中国近年出台的“房住不炒、租售并举”的相关政策都使得租赁住房REITs有望成为中国公募REITs落地的切入点和落脚点。REITs的不断发展使得估值需求大大增加，REITs从发行定价环节直至退出金融市场，都需要价值评估。由于中国REITs发展还处于成长期，研究主要集中于税收、政策领域，价值评估研究较少，处于探索阶段，国内REITs评估的案例研究也较为缺乏。　　在接下来的文章中，本文基于对国外成熟REITs价值评估方法的借鉴，主要从REITs价值评估相关理论、租赁住房REITs价值的贡献要素、估值模中国租赁住房信托投资基金价值评估研究一一以“中联前海开源一保利地产租赁住房REITs计划”为例型的选取与构建、影响因素和具体案例等方面展开研究。经过研究发现，租赁住房REITs在中国发展是必要且向好的，随着未来租赁市场的不断规范化以及租赁住房政策的不断出台，该模式有利于房地产行业和金融行业的融合发展。同时，租赁住房REITs价值评估模式还不够成熟，需要随着租赁住房REITs发展而不断完善，在现有模型的基础上力图探求出符合中国国情的租赁住房REITs评估模型。

目录

声明

1绪论

1.1.2研究目的和意义

1.2文献综述

1.2.1国外研究综述

1.2.2国内研究综述

1.2.3国内外研究述评

1.3.1研究内容

1.3.2采用的研究方法

1.4本文创新点

2租赁住房信托投资基金价值及影响因素

2.2房地产信托投资基金发展概况

2.2.2我国房地产信托投资基金市场动态

2.2.3我国租赁住房REITs概况

2.3租赁住房REITs价值贡献及影响因素

2.3.1租赁住房REITs的价值贡献因素分析

2.3.2租赁住房REITs的价值影响因素分析

3租赁住房REITS价值评估方法

3.1.2市场可比较法

3.1.3成本法

3.2租赁住房REITs价值评估方法选择

4租赁住房REITS评估模型的构建

4.3租赁住房REITs价值评估不确定性分析

4.3.2平均空置率的不确定性

4.4.1收益额的改进

4.4.2收益期限的改进

4.4.3折现率的确定

5“中联前海开源-保利地产租赁住房REITS”价值评估案例分析

5.1.2基础物业资产简介

5.1.3交易结构

5.1.4资产支持证券情况介绍

5.2.1物业资产现金流入预测思路

5.2.2物业资产现金流出预测思路

5.3物业资产现金流预测

5.3.2物业资产现金流预测

5.4保利租赁住房REITs价值评估

5.4.3保利租赁住房REITs评估结果分析

6研究结论与不足

6.2研究不足

参考文献

致谢