我国城镇家庭住房租购选择行为研究——基于CHFS的证据

摘要

住房消费是家庭日常消费中的最大支出项目，而住房的租购选择成为其消费的首要决策环节，居民通过购买或租赁来满足对住房的需求。我国住房市场发展较晚，但发展迅速，政府在租赁市场上的培育和管理上的缺位也使得租赁市场成熟度很低，市场蓬勃发展的背后存在很多问题没有解决，因此家庭的住房租购选择成为政府、市场、学者所关注的领域。　　相比于国外发达的住房市场，我国的住房租购市场发展并不均衡，一些发达国家或地区的住房自有化率大多在65％左右，而我国与之形成了鲜明的对比，据统计，2002年我国的住房自有率就高达80％。由于我国住房制度的改革时间短，商品房市场呈现出房价过高、需求旺盛等特点，而租赁市场上则出现房源数量短缺、缺乏科学规范的管理和保障政策等问题，这些均导致我国住房租赁市场发展缓慢，而且随着我国经济的迅速发展和城镇化的加快，住房市场上表现出来的租购失衡问题也更加严重。加之我国的特殊国情及传统的观念，使得我国住房市场发展更复杂，并不能完全用经济因素去解释，严重阻碍了我国房地产市场的健康发展。　　本文利用2011年中国家庭金融调查数据对我国住房租购市场进行实证分析，对8356户家庭进行统计，其中7028户家庭拥有自有住房，只有1328户家庭租赁住房，即我国整体的住房自有化率高达84％，在5139户城镇样本中，自有住房的比例达78.17％，说明我国的住房租购市场发展的不均衡;另一方面，我国历来各省区人口分布和经济发展水平具有明显的区域特征，东部人口最多，经济发展最好，住房市场的成熟度也更高，而西部则恰好相反，因此影响各地区家庭住房租购选择的因素也会随经济发展的不同而不同。本文基于CHFS的证据，对我国城镇家庭的住房租购选择行为进行实证研究，内容包括六个部分。　　第一部分是绪论，阐述了本文的选题背景、选题意义、文章结构及可能的创新。住房问题是基本的民生问题，而租赁与购买是住房市场上基本的消费方式，一个国家住房市场的租买结构可以反映本国住房需求方面的很多重要信息。相对于国外发达的住房市场，我国的住房租购市场发展并不均衡，住房市场上的租购失衡严重阻碍了我国房地产市场的健康发展，因此对我国城镇家庭住房租购选择行为进行研究，有助于为我国房地产调控提供依据，进而引出了本文的研究方向，主要是基于地区差异的城镇家庭住房租购研究，本文选取了CHFS的城镇家庭样本进行实证分析，数据新、样本大。　　第二部分是相关理论及文献综述，介绍国内外在住房租购领域的相关研究。首先对相关理论的研究进行总结，关于住房租购选择理论的研究大致是基于以下几个视角:成本费用理论、新效用理论、心理学理论、离散选择理论和生命周期理论;其次对本文中的一些相关概念进行界定:自有住房、租赁住房、住房自有率;最后对国内外的研究现状及文献综述进行概括，国内外在住房租购市场的研究大致就是基于其理论研究视角，而影响因素也大致分为经济因素和社会因素两类。　　第三部分是我国住房租购市场概况，包括我国房改历程、发展现状、面临的问题，以及我国城镇家庭住房租购选择现状。首先介绍了我国的住房制度改革历程，然后对我国目前住房市场的发展现状进行概述，随着住房改革的推进，我国的住房租购市场也面临很多问题，分别对其进行了阐述;最后根据中国家庭金融调查数据对我国住房租购的现状进行了统计描述，主要依据家庭特征和户主特征。　　第四部分是数据、变量及模型选取。首先介绍其数据来源于中国家庭金融调查2011年的高质量调查数据，调查覆盖全国25个省，样本大，代表性强;其次是样本及变量的选取及其依据，样本选取方面，由于农村家庭参与租赁市场的比例很低，因此本文选取的是城镇家庭样本，在变量选取方面，选取了家庭特征和户主特征两个维度的影响因素，家庭特征变量包括家庭规模、家庭收入、家庭金融资产、所处地区，户主特征包括性别、年龄、婚姻状况、学历、工作性质、户籍类型等，住房是租赁或者购买作为被解释变量;最后介绍了模型选取，根据数据类型和经验研究，本文选取Logit模型，并介绍其原理。　　第五部分是住房租购选择的实证分析，包括描述性统计、提出假设和Logit回归、稳健性检验。首先是对我国城镇家庭全样本进行实证分析，结果表明，所构建的租购选择模型整体很显著，具有较好的拟合优度，具体而言，对城镇所有样本的住房租购选择研究结论主要包括以下几个方面:家庭规模、家庭收入、家庭金融资产、年龄、工作性质、学历、户籍类型、地区等变量对模型有显著影响，这些变量均在10％及以下的置信水平下显著;但性别、婚姻状况、部分教育及部分职业等变量没有通过显著性检验。其次对基于地区差异的我国城镇家庭住房租购选择行为进行了实证分析，结果表明:家庭规模均有显著的正向影响;家庭收入的影响只在中部地区显著且为正;家庭资产、年龄的影响在东中部地区显著;不同职业、不同学历、不同户籍类型对不同地区住房租购的影响也是不同的;性别对家庭租购选择的影响没有通过显著性检验。最后是运用Probit模型对以上实证结果的稳健性进行检验，结果表明所构建的模型均是稳健的。　　第六部分是本文的结论、建议和不足。首先对本文的所有研究结论进行总结;其次根据研究结果及我国的租购市场发展现状提出几点可行性建议:培育住房租赁市场、完善住房保障体系、调整住房租购市场;最后提出文本的不足之处:变量、数据有待进一步拓宽、研究方法及研究思路有待进一步优化。

目录

声明

摘要

1．绪论

1．1选题背景及研究意义

1．2本文创新

1．3本文内容及结构

2．相关理论及文献综述

2．1相关理论与相关概念

2．1．1相关理论及研究

2．1．2相关概念

2．2文献综述

2．2．1国外研究现状及文献

2．2．2国内研究现状及文献

3．我国住房租购市场概况

3．1我国住房市场的发展

3．1．1我国住房制度的改革发展历程

3．1．2我国住房租购市场的发展

3．1．3我国住房市场面临的问题

3．2我国城镇家庭住房租购现状描述——基于CHFS数据

4．数据、变量及模型选取

4．1数据来源

4．2样本及变量选取

4．3模型选取

5．住房租购选择的实证分析

5．1我国城镇家庭住房租购选择行为分析

5．1．1描述性统计

5．1．2提出假设

5．1．3实证分析

5．2基于地区差异的我国城镇家庭住房租购选择行为研究

5．2．1描述性统计

5．2．2实证分析

5．3稳健性检验

6．结论、建议与不足

6．1本文结论总结

6．2本文建议

6．2．1培育住房租赁市场

6．2．2完善住房保障体系

6．2．3调节住房租购市场

6．3本文不足与展望

参考文献

致谢