论土地使用权期满后房屋所有权与土地使用权的冲突

摘要

当今社会，在实行土地私有制的国家中，土地与地上物在形式和产权上都是作为不动产的整体而存在的，因此其一般不存在房屋所有权完整性的问题。然而，我国实行的是土地公有制，土地与房屋在虽然在形式上是作为不动产的整体而存在的，但两者在产权关系上却是相互分离的，因此房屋所有权完整性问题突出，尤其是在新的土地使用制度下，我国城市国有土地开始实行有偿出让与转让制度，而通过这两种方式取得的土地使用权都是有期限的。根据现行法律的规定，土地使用期限届满后地上建筑物和附着物均由国家无偿取得。这种解决冲突的方法非常不利于公民财产权的保护，引发了地上物所有权与土地使用权之间的一系列的矛盾冲突。
　　 本文认为建筑物与土地从自然属性上来说是不可分离的。但在法律上，对土地和建筑物的权利是完全可以分离的。因此我国土地使用权期限届满，国家无偿收回地上物的做法，从保护国家利益不受损害的角度来看是具有一定道理的。不过，其存在着许多不合理之处:不仅破坏了房屋所有权的完整性，使土地使用权人承受其建筑物被无偿收回的苦果，这不仅显失公平，而且也会造成土地使用权在后期难以转让的现象，权利人在后期不再投资，使国有土地使用制度促进房地产开发建设的目的落空。
　　 在研究方法上，本文通过对比和归纳推理的法律方法对土地使用权期满后地上物所有权与土地使用权直接的矛盾冲突进行研究。在文章中，笔者从我国的相关立法现状出发，通过分析其中存在立法缺陷,揭示本文研究课题的必要性和出发点。
　　 在内容上，本文包括四部分。
　　 第一部分介绍我国土地使用权期限的立法现状与缺陷，并分析了引发土地使用权期满后地上物所有权与土地使用权之间矛盾冲突的原因，为下文寻求解决问题的具体方法奠定基础。
　　 第二部分分析了各国和地区处理土地使用权期满后地上物所有权与土地使用权之间矛盾冲突的三种模式，其中包括:德国模式、日本模式和台湾模式，通过对这三种模式基本内容和特点的对比研究，为我国提供一定的制度借鉴。
　　 第三部分是我国在土地使用权期满后地上物所有权与土地使用权矛盾冲突问题上的相关实践，包括《土地管理法》以及深圳、上海两地的地方法规的出台和施行。
　　 第四部分提出了缓解我国土地使用权期满后地上物所有权与土地使用权矛盾冲突的相关建议，主要有两种方式:一是现存制度的完善，即完善房屋所有权的完整性;二是新制度的引进，即年租制的引进。

目录

声明

摘要

引言

第一章 我国土地使用权期限的立法现状与缺陷

一、《物权法》

(一)我国现行的两种不同的建设用地使用权制度

(二)相关规定及缺陷

二、《城市房地产管理法》

(一)相关规定

(二)制度缺陷

三、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和暂行条例》

(一)相关规定

(二)两种立法例

(三)法学界的两种不同观点

第二章 引发房屋所有权与土地使用权冲突的原因

一、历史原因

二、土地与建筑物关系上的立法交错

(一)世界上主要国家和地区的立法规定

(二)我国法律的做法

第三章 处理土地使用权期满房屋所有权与土地使用权冲突的三种模式

一、德国模式

(一)主要内容

(二)直接渊源

(三)主要特点

二、日本模式

(一)主要内容

(二)主要特点

三、台湾模式

(一)主要内容

(二)主要特点

四、三种模式的共性与区别

(一)三种模式的共性

(二)三种模式的区别

第四章 我国解决土地使用权期满后的房屋所有权与土地使用权冲突的相关实践

一、《土地管理法》的立法实践

(一)当事人的意思自治得不到保障

(二)期满后房屋不能一律按评估价格补偿

二、《深圳市到期房地产到期续期若干规定》的颁布与实行

(一)颁布与实行的背景

(二)《规定》的相关内容

三、《上海市国有建设用地使用权出让合同》的出台与相关规定

(一)出台的背景

(二)具体的相关规定

第五章 缓解我国土地使用权期满房屋所有权与土地使用权冲突的相关建议

一、完善房屋所有权完整性

(一)延长土地使用权的有效期限

(二)明确“公共利益”的内涵，建立健全完善的国家有偿取得制度

二、引进年租方式

(一)年租制的定义

(二)适用年租制的用地类型

(三)租金和租期的确定

(四)实行年租制的意义

结语

参考文献

致谢

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