上海市土地储备资金多元化筹措渠道研究——以上海市轨道交通X号线Y区站点周边土地收储为例

摘要

土地储备制度，是随着城市化和城市建设的迅速发展，在土地价格飞速上涨和土地利用效率低下的状况下，政府通过对土地市场的管理和调控，实现土地的高效利用和土地市场的供需平衡，而逐步发展完善的。土地储备制度的推行，为稳定土地市场，优化土地资源配置，发挥了重要的作用。随着土地储备制度的不断发展完善，土地储备资金的不足和资金筹措渠道单一等因素，已经成为制约土地储备发展的重要瓶颈和突出问题，探索土地储备资金多元化筹措渠道迫在眉睫。
　　本文通过梳理国内外土地储备制度、土地储备资金筹措渠道、理论基础，逐个分析几种土地储备融资渠道的适用范围和优缺点，总结多元化土地储备融资渠道在上海土地储备资金筹措中的启示和可行性，以期探索比较适合上海土地储备的多元化融资渠道。
　　结合上海市轨道交通X号线Y区站点周边土地收储的案例，分析得出上海土地储备资金筹措的多元化，能解决目前土地储备资金筹措的瓶颈问题，并使得上海市土地储备制度得以健康发展。
　　本文建议上海的土地储备工作把握住国家政策机遇，积极探索创新土地储备多元化融资渠道，并从制度架构和政策体系上予以支持，为土地储备工作提供长期、有效的资金支持和保障。土地储备资金多元化筹措渠道应该是未来上海土地储备资金来源的重要发展方向，多样化、低成本、低风险的融资方式将为上海土地储备机构提供更加稳定的资金来源，保障土地市场的平稳有序发展。

目录

摘要

第1章 绪论

1．1 研究的问题与目的

1．1．1 研究问题

1．1．2 研究目的

1．2 文献综述

1．2．1 国外研究现状

1．2．2 国内研究综述

1．2．3 国内外研究现状评价

1．3 论文研究的内容与方法

1．3．1 研究的内容

1．3．2 研究的方法

第2章 城市土地储备制度、资金筹措渠道梳理及理论基础

2．1 城市土地储备制度的概念

2．2 世界代表性国家土地储备资金筹措渠道梳理

2．2．1 荷兰

2．2．2 瑞典

2．2．3 法国

2．2．4 美国

2．2．5 小结

2．3 相关理论基础

2．3．1 供求理论

2．3．2 收益性原则理论

2．3．3 融资理论

2．3．4 风险管理理论

2．3．5 制度变迁理论

2．4 理论基础对拓宽上海市土地储备资金筹措渠道的启示

第3章 土地储备资金多元化筹措渠道介绍

3．1 土地债券

3．1．1 土地储备债券概述

3．1．2 土地储备债券融资运作模式

3．1．3 优势与劣势

3．2 土地信托

3．2．1 土地信托融资概述

3．2．2 土地信托融资运作模式

3．2．3 优势与劣势

3．3 土地资产证券化

3．3．1 土地资产证券化概述

3．3．2 土地资产证券化运作模式

3．3．3 主要优势及面临的主要问题

3．4 项目融资

3．4．1 项目融资概述

3．4．2 项目融资运作模式

3．4．3 优势与劣势

3．5 土地权益置换或土地合作开发

3．5．1 土地权益置换或土地合作开发的运作模式

3．5．2 优势与劣势

第4章 上海市土地储备资金筹措渠道探索现状与问题

4．1 上海市土地储备资金筹措渠道现状

4．1．1 上海市土地储备资金筹措渠道的演进

4．1．2 现阶段上海市土地储备资金筹措的主要渠道

4．2 上海市现有土地储备资金筹措渠道的缺陷

第5章 案例解析：上海市轨道交通X号线Y区站点周边土地收储资金筹措途径解析

5．1 项目资金情况分析

5．2 土地收储资金筹措途径解析

5．2．1 B地块：财政拨款模式

5．2．2 A地块：土地合作开发模式

5．2．3 C地块：银行贷款模式与土地债券模式相结合

5．2．4 D地块：土地权益置换模式与项目融资模式相结合

5．3 案例评价及借鉴

第6章 构建上海市土地储备资金多元化筹措渠道的制度架构与政策体系

6．1 优化我国土地储备资金多元化筹措的政策环境

6．1．1 提高我国土地储备融资法律法规的立法层次

6．1．2 完善上海市不同融资渠道的实施细则

6．1．3 确立政府在土地储备工作中合理的职能定位

6．2 完善上海市土地储备资金管理体系

6．2．1 规范资金筹措、使用等运作程序

6．2．2 建立资金成本内控机制

6．2．3 完善资金绩效考核激励机制

6．3 提高上海市土地储备资金筹措风险防控能力

6．3．1 提高土地储备机构的资本运作能力

6．3．2 建立土地储备资金筹措风险预警机制

6．3．3 健全上海政府投融资债务监管体系

6．4 加大上海市土地储备资金筹措多元化的实践操作

第7章 结论与展望

参考文献

致谢

声明