1998-2007年中国住宅市场价格上涨原因分析

摘要

本文在研究梳理了国内外学者在住宅市场价格理论上的成果之后,进一步用规范分析和实证分析相结合的方法对我国1998-2007年住宅市场价格上涨的因为进行了比较深入的研究,并得出了较好的结果。本文共分为十章。
　　 在第二章作者综述了国内外现有的住宅市场价格理论体系,主要包括产品市场观念的住宅市场价格理论、引进资产市场观念的住宅市场价格理论和住宅市场的动态非均衡理论。从国内外对房地产市场的研究成果发现,国外在相关方面的理论比较成熟；相比之下,国内的相关理论比较零散,不成体系,特别是结合我国宏观经济现状对房地产非均衡状态的定量分析方面缺乏重视,在宏观调控的手段、警戒线设置等方面还缺乏定量的研究。
　　 第三章主要从住房制度、房地产业宏观调控政策、住宅产业对国民经济发展影响、房地产开发企业和住宅市场方面对中国住宅产业1998-2007年进行实证描述。从这十年国家对住宅产业出台的政策看出,国家对该产业的重视程度越来越高。住宅产业对国民经济的发展起到了支柱性的作用。国内住宅开发面积、住宅价格和居民居住水平都有较大提高和改善。
　　 第四章就1998-2007年中国住宅市场供给对住宅价格影响进行了分析。通过对住宅供给成本的定义,分别分析了影响住宅供给价格的各因素。借助S-D模型对我国土地供给制度进行理论分析,发现由于集体土地只有通过政府收储后才能进入市场供给导致了土地供给相对减少并且不能根据市场需求尽快调整,从而使供给曲线向外推移并刚性增加。而政府的招拍挂制度和地方政府的逐利行为,进一步强化了土地需求的竞争和对未来土地供给不充分的预期,从而推高了需求曲线,使需求量增加的同时地价出现了更大幅度的增长。中国的房地产开发相关税费名目繁多,在建设成本中所占比重高,但是在持有环节税费极低,造成住宅开发成本提高并向购房者转移,进而推高房价,同时也刺激了住宅的投资投机需求。因此,中国土地出让制度和税费制度缺陷是住宅价格快速上涨的基础因为,调整相关制度是抑制房价快速上涨的根本。
　　 第五章从中国住宅市场结构方面讨论了其与住宅价格上涨之间的关系分析。利用贝恩的市场分类法,我们得出中国房地产市场结构属于垄断竞争市场,并非是寡头垄断市场,房地产开发企业不具备单方面控制房价、推动房价高企的能力。我们通过对绝对成本优势与技术优势分析,规模经济与资金壁垒分析,政策与土地壁垒分析,可以看出,目前房地产行业的进入壁垒集中体现在规模经济与资金壁垒上,这是由房地产属于资本密集型行业的性质决定的。文中还对房价上涨较快的几个大城市进行了区域市场结构分析,发现大城市的房地产市场集中度要相对高一些。虽然能够看出大城市的市场集中度要明显高一些,但其集中度水平仍达不到寡头垄断型,也属垄断竞争型市场结构。由此可见,从市场结构角度来看房价上涨的因为不是供给方的垄断,而是中国城市化进程中产生的超额需求。
　　 第六章重点对1998-2007年中国住宅市场需求对住宅价格影响的因素进行分析。通过建立需求函数模型并借助需求弹性理论进行了实证分析,得出在1998-2007年10之间从全国范围来看需求刚性是推动住宅价格上涨的主要因为。此外,文中还对一些城市分别进行了弹性分析。济南、重庆和广州收入普遍与需求成正相关关系,收入提高意味着需求增加,同时需求曲线表现为极强的刚性,这些城市真实需求是房价的根本推动力。但是在上海市收入与需求不相关,价格对需求的曲线斜率为正,价格上涨需求增加,但利率对需求影响很大,上海的房价上涨是明显的投资拉动型。
　　 第七章主要对1998-2007年我国住宅价格快速上涨需求因为进行了比较分析和实证研究。通过房价与国民经济指标的分析,我们得出结论:在1998-2007年间中国各项经济指标的增速均高于房价的增速,我国宏观经济指标与住宅价格存在因果关系。进一步分析住宅价格与宏观经济指标、个人住房贷款、二次置业或投资性购房之间的关系,我们发现国家宏观经济的发展能够合理解释住宅价格快速上涨,同时银行推出个人住房贷款业务和宽松的货币政策以及二次置业和投资性购房也进一步推动了住宅价格的上涨。
　　 在前面分析的基础上,第八章我们对中国住宅市场进行了分区域、分城市的差异化研究。通过研究发现,1998-2007年我国住宅价格快速上张是真实需求和投资需求双重力量的结果。其中,在中小城市中房价上涨普遍是由真实需求推动；而在极个别一线大城市中,房价的上涨主要是投资拉动。我们认为国内各城市的房地产市场区域差异明显,国家在制定相关政策法规的时候要更多地考虑到各个城市之间,尤其大中小城市之间存在的差异性,防止采取“一刀切”政策阻碍房地产业的良性、稳定发展。
　　 文章最后对1998-2007年中美两国的房地产市场进行了比较分析,我们看到中美两国房价快速上涨的因为存在差异。美国房地产市场发展历史悠久,有着相对成熟的市场发展模式和较为规范的制度。而我国房地产业起步较晚,目前正处上升发展的阶段。1998-2007年中国和美国的住宅价格均有较大幅度的增加,不同的是本轮中国住宅价格的快速上涨有坚实的经济基础；美国1998-2007年十年房价的快速上涨没有坚实的经济基础,甚至存在泡沫,最终引起了影响全球的经济危机。虽然中国房地产市场也存在一些问题,但是国内住宅市场的迅速发展是有坚实的经济基础作为支撑,这与美国形成鲜明的对比。并且,中国也没有房地产金融衍生产品和工具进入金融领域。因此,中国不会像美国一样出现严重的房地产和房地产金融危机以及由此引发的重大危机和灾难。
　　 本文通过对1998-2007年的住宅市场进行较为深入的实证研究,很好地解释了我国住宅价格快速上涨的因为。通过这项工作对于理解我国房地产市场的运行规律,解释国内房地产市场住宅价格08年暴跌和09年的突涨以及对判断中国未来房地产市场发展趋势具有重要的意义。
　　 本文的创新点:
　　 1.在国内首次系统地梳理了国内外,尤其是国外的住宅价格理论；
　　 2.采用S-D模型分析了中国土地制度对土地这一住宅建设最重要生产要素供给的约束,基于此有效地解释了在现实中土地供给量放大但是同时土地价格却在上涨的悖论；
　　 3.通过实证研究发现1998-2007年中国住宅价格快速上涨的根本动力是真实需求,同时投资投机需求也起了很大的拉动作用。两类需求表现出了明显的城市间区域差异。一线城市的投资投资需求在最近几年超过了真实需求；
　　 4.针对如何从根本上保证中国住宅产业真实需求健康发展,同时又能有效抑制投资投机需求和平抑住宅价格飞涨提出了有效的政策建议。

目录

文摘

英文文摘

Contents

第一章 导论

第一节 问题的提出和研究意义

第二节 研究方法

第二章 住宅市场价格理论文献综述

第一节 产品市场观念的住宅市场价格理论

一、Hedonic模型

二、中国学者的研究

第二节 引进资产市场观念的住宅市场价格理论

一、住宅存量-流量模型

二、J.D.Fisher的空间和资产市场整合理论

三、D.DiPasquale和W. C.Wheaton的四象限模型

四、中国学者的研究

第三节 住宅市场的动态非均衡理论

一、R.C.Fair供给和需求的动态非均衡

二、W. C.Wheaton对住宅存量-流量模型的改进

三、J.R.Knight价格信号失灵理论

四、Burns和Grebler的住宅短缺理论

五、中国学者的研究

六、相关研究的简单评述

第三章 1998-2007年中国住宅产业的实证描述

第一节 中国住房制度概述

一、取消福利分房制度,实行住房分配货币化

二、鼓励居民采用银行按揭方式购房制度

三、土地采取招拍挂制度

四、经济适用房和廉租房建设

第二节 1998-2007年我国房地产业宏观调控政策

一、由促进住宅产业发展到宏观调控

二、房改的成果-居民住房面积大幅增加

第三节 住宅产业对国民经济的影响

一、对经济增长的影响

二、住宅产业带动相关行业发展

三、房地产行业带动就业

四、房地产业对国民经济的其他促进作用

第四节 房地产企业情况

一、民营企业主导市场

二、开发资金来源渐趋合理

三、房地产开发经营收入迅速增加

第五节 住宅市场情况

一、商品住宅供给状况

二、商品住宅需求状况

三、住宅价格变化

四、住房可支付性与房屋空置

五、小结

第四章 1998-2007年中国住宅市场供给对住宅价格影响的分析

第一节 住宅价格构成

第二节 住宅价格的供给影响因素

一、土地对于住宅价格的影响分析

二、税收和前期费用对住宅供给价格的影响

三、企业成本对住宅价格的影响(FE+ME+BE)+PRO

四、保障性住宅供给缺乏对房价的影响

第三节 结论

第五章 1998-2007年中国住宅市场结构及其与住宅价格上涨的关系分析

第一节 理论介绍与研究现状

第二节 中国房地产市场结构分析

一、市场集中度分析

二、产品差异分析

三、进入壁垒分析

第三节 住宅市场结构以及其与价格上涨的关系分析

第六章 1998-2007年中国住宅市场需求对住宅价格影响的分析

第一节 模型选择

第二节 城镇住宅市场需求函数、需求曲线与需求弹性分析

一、影响需求的因素分析

二、需求函数实证分析

三、需求曲线分析

四、需求弹性分析

第三节 分城市住宅市场需求函数、需求曲线与需求弹性分析

一、上海住宅市场需求函数、需求曲线与需求弹性分析

二、广州住宅市场需求函数、需求曲线与需求弹性分析

三、北京住宅市场需求函数、需求曲线与需求弹性分析

四、济南住宅市场需求函数、需求曲线与需求弹性分析

五、重庆住宅市场需求函数、需求曲线与需求弹性分析

第四节 横向比较及结论

一、全国以及各城市的收入、价格、利率与需求的相关性

二、需求函数斜率比较

三、全国以及各城市的需求价格弹性

第七章 1998-2007年我国住宅价格快速上涨需求原因的实证分析

第一节 宏观经济与住宅价格关系分析

第二节 模型构建与变量选择

第三节 相关性分析及因果检验

一、相关性分析

二、因果检验

第四节 个人住房贷款业务对住宅价格的影响

第五节 二次置业和投资、投机性购房对住宅价格的影响

第六节 结论

第八章 1998-2007年中国住宅市场价格上涨需求原因区域差异分析

第一节 模型构建与数据选择

一、数据选择与样本城市的选取

二、模型构建

第二节 相关性分析与实证检验

一、相关性分析

二、基于面板数据的实证分析

第三节 结论

第九章 1998-2007年中美两国住宅价格变化及原因比较

第一节 美国房地产市场概述

一、美国房地产市场基本情况

二、美国房地产业在经济中的比重

第二节 比较方法及数据指标

一、指标选择依据

二、数据来源

第三节 中美住宅市场价格比较分析

一、美国住宅市场价格与宏观经济指标比较

二、中国住宅市场价格与宏观经济指标比较

三、结论

第四节 美国房地产为什么会出现问题

第十章 结论与政策建议

第一节 主要结论

第二节 政策建议

参考文献

致谢

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学位论文评阅及答辩情况表