住房市场政府规制：理论分析与香港的经验

摘要

自上世纪70年代规制经济学独立成为一门经济学学科之后，政府规制实践经历了规制、放松规制以及规制和放松规制相结合的动态变迁过程，而同时，政府规制理论也迅猛发展，先后出现了政府规制理论的公共利益理论、利益集团理论、激励性规制理论和规制竞争理论。在理论不断发展的同时，政府规制的内容、范围和方式等都在不断的变迁，从内容上看，政府规制已从以价格和进入规制为主的经济性规制扩展到包括环境质量、生产安全和工作场所安全等的社会性规制；从范围上看，由对传统的自然垄断行业的规制扩展到几乎所有行业都有政府规制的存在；从方式上看，已从价格和进入为主的控制发展到激励、替代竞争相融合多种规制组合使用。 本文是将政府规制理论应用到住房市场，文章首先从理论上分析住房市场垄断性、外部性、信息不对称、层次性以及需求构成多样性的特点对市场效率的影响；接着根据这些特点对市场效率影响，从提高市场效率的角度分别分析了住房市场规制的方式。再通过对香港政府规制住房市场的各种规制方式的分类研究以及对香港住房市场政府规制效果进行评价，来探讨住房市场规制的可能性及达到预期效果的程度，最后结合理论分析与香港的经验提出了对我国住房市场政府规制的思考。 文章主要分以下四个部分： 第一部分、先是对政府规制理论进行简要的综述，对规制经济学发展的不同阶段产生的各个理论，即公共利益理论、利益集团理论、激励性规制理论和规制替代理论分别进行了简单的论述和介绍。然后对文章中的重要概念进行界定。 第二部分，对住房市场的政府规制分析，这一部分首先对住房存在的垄断性、外部性、信息不对称、层次性以及需求构成多样性的特点进行分析，并对这些特点对市场效率的影响进行了简单的模型分析。利用模型研究了住房市场不同的特点对效率影响的方式以及后果，并用这些研究结论部分解释了当前住房市场中存在的一些现象和问题。然后，针对住房的垄断性、外部性、信息不对称、层次性以及需求构成多样性的特点对市场效率影响的特点，从提高市场效率的角度探讨了住房市场政府规制的方式。 第三部分是对香港住房市场政府规制的研究，重点分析了香港政府的规制政策，并按照规制的分类分别研究了香港经济性规制中的价格规制、对预售房的规制和对租金的规制，以及社会性规制中的政府公屋政策和城市规划规制。并从香港公屋取得的成就、香港房地产业对经济发展的贡献，以及香港政府规制对解决市场效率和收入再分配的角度，分别对香港住房市场政府规制效果进行简要的评价。 第四部分、借鉴香港住房市场的政府规制，同时结合理论研究结论结果，从土地政策、预售房交易规制、保障性住房政策以及城市规划等方面，对加强我国住房市场的政府规制和如何提高规制效果方面提出了一些建议。

目录

文摘

英文文摘

声明

1.绪论

1.1 问题的提出

1.2本文的研究方法、主要内容和结构

1.3 本文的创新点和不足

2.理论背景

2.1政府规制理论综述

2.1.1政府规制的公共利益理论

2.1.2政府规制的利益集团理论

2.1.3政府规制的激励性规制理论

2.1.4政府规制的竞争理论

2.2政府规制的定义及其分类

2.3住房市场政府规制的界定

3.住房市场特征与政府规制

3.1 住房产品特征

3.2住房市场特征及对市场效率的影响

3.2.1垄断性

3.2.2外部性

3.2.3信息不对称

3.2.4层次性与需求构成多样性

3.3住房市场政府规制分析

3.3.1 垄断性与政府规制

3.3.2外部性与政府规制

3.3.3信息不对称与政府规制

4.香港住房市场政府规制的经验研究

4.1经济性规制

4.1.1 对土地批租和使用的规制

4.1.2对市场投机炒卖的规制

4.1.3 对预售房的规制

4.1.4住房租金规制

4.2社会性规制

4.2.1 港府公屋政策

4.2.2城市规划规制

4.3对香港住房市场政府规制评价

4.3.1香港公屋政策的成就

4.3.2住房市场的发展对经济发展的贡献

4.3.3 从市场效率和收入再分配角度分析

5.香港经验对大陆住房市场政府规制的启示

5.1 加强批租土地使用监督

5.2规范预售房交易

5.3住房保障政策

5.3.1 加强保障性住房制度建设

5.3.2合理确定保障性住房定价

5.3.3拓展保障性住房资金的来源

5.3.4建立明确的保障性住房准入与退出机制

5.3.5制定合理的保障性住房发展规划

5.4通过城市规划提高居住环境质量

参考文献

致谢