住宅增量市场与存量市场协调发展研究

摘要

住宅增量市场与存量市场是住宅市场的主要组成部分，两者运行状况直接影响整个住宅市场的发展。我国当前的住宅市场，增量市场占据着主导的地位，我国很多城市的存量市场仍然处于发育的初级阶段，存在交易规模小、交易分散、配套机制不健全等缺陷，很大程度上阻碍了住宅增量市场与存量市场的良性互动，而住宅增量市场与存量市场的不协调，反映到住宅市场上就会出现：增量房价过高、供给结构不合理、人们的住房消费需求得不到满足等现象。因而，如何促进住宅增量市场与存量市场协调发展是我们亟需思考的课题，这不仅有利于住房市场的健康发展，更有利于社会整体福利水平的提升。
　　 本文首先运用微观经济学的相关理论对房地产市场运行规律、住宅增量市场和存量市场的特点、两个市场间的互动机理分别进行分析，认为住宅增量市场与存量市场之间存在互补的关系；然后在对协调理论进行研究的基础上，选取了10个指标，构建了增量市场和存量市场综合发展水平的评价体系，并采用主成分分析法和模糊综合评价模型对住宅增量市场与存量市场的协调发展状况进行定量研究；最后选择以武汉市为例，进行实证分析，研究表明：从2001年—2007年，武汉市住宅增量市场与存量市场的发展水平处于基本协调的状态。