房屋增值损失赔偿确认规则问题研究——基于房屋买卖合同中违约损害赔偿的视角

摘要

近年来，在我国许多城市出现了房地产价格大幅度上升的情况，在房屋买卖过程中许多房屋出卖人都抱着“边卖边想涨价”的心态，正是这些不诚信的行为导致房屋买卖合同纠纷日益增多。房屋出卖人在订立房屋买卖合同的时候，后期房屋市场价值涨幅巨大是其没有意料到的。当其认为有利可图之时，便在利益的驱动之下，在房屋办理过户手续之前，寻找各种借口或者手段致使房屋买卖合同被解除，甚至有些房屋出卖人直接在房屋办理过户手续之前就把房屋另外转售给第三人，并与第三人完成了过户手续。由此便引发了守约的买受人对房屋买卖合同中房屋增值损失赔偿的请求，但是在司法实践中很难对买受人的房屋增值损失赔偿请求进行充分的保护，首先是因为在学理上对房屋增值损失的法律性质认识不清，其次是因为司法实践中在确定房屋增值损失赔偿数额的时候涉及的确认规则不同。 房屋买受人期待其所购买的房屋在未来拥有的增值空间就是房屋买卖合同中房屋的增值具体数额，是可以根据购买时的合同价格和产生纠纷时的市场价格计算得出的。房屋买卖合同中房屋增值损失具有未来性、期待性、可赔偿性和确定性，因此就其法律性质而言，房屋增值损失属于可得利益损失的范畴。据此可知房屋买卖合同中的房屋增值损失属于可得利益的损失。就房屋买卖合同中可得利益赔偿问题，根据相关规则，如果法院认为当事人请求房屋增值的理由成立，最后一般会涉及这种增值的计算问题。许多学者认为我国学理界并未对损害赔偿的计算方法进行详细深入的探讨。根据《合同法》第一百一十三条的规定，违约方承担赔偿责任的限度应当相当于其违约行为给守约方所带来的损失，我国立法上只是对损失赔偿数额的确定给予了笼统模糊的规定，并没有相关立法给予明确的规定，由此给司法实践中法官对于房屋增值损失的确定出现了极为混乱的情况。 虽然目前我国立法没有统一对房屋买卖合同中的房屋增值损失的确定进行规定，但是在我国司法实践中还是存在一些确定房屋增值损失的规定，尽管不系统且不全面，这些规定仍发挥着其不可或缺的意义。例如当事人约定优先、计算方法的客观化、计算损失的时间点、违约方可预见损失的认知、减损责任、惩罚性赔偿等规则的适用。在我国现阶段立法上，上海高院《“二手房”买卖案件解答》和《最高院商品房买卖合同纠纷案件解释》等法律法规对房屋买卖合同中房屋增值损失的赔偿问题进行指导，但过于原则，存在其适用的局限性。对于这一局限性，如果法官在审理案件中确定房屋增值损失的时候，能够采用更加科学的依据，适用更加严格的程序，那么其最终所确定的房屋增值损失数额会更加经得起推敲，而不是使确定房屋增值损失变为简单的数字上的计算结果。本文写作的主要目的是，通过对计算方法客观化的完善、对计算损失时间点的完善、正确理解惩罚性赔偿与损害赔偿的关系、充分分析买受人支付房款数额对损害赔偿的影响、以及研究国家房产政策对损害赔偿的影响，从而为全面的确定计算房屋增值损失赔偿提供相关确认规则。

目录

声明

引言

一、房屋增值损失赔偿之问题源起

（一）案例一及争议焦点

（二）案例二及争议焦点

（三）小结

二、房屋增值损失赔偿法律性质的认定

（一）期待利益

（二）信赖利益

（三）可得利益

（四）房屋增值损失的法律性质分析

三、房屋增值损失赔偿的确认规则

（一）当事人约定优先

（二）计算方法的客观化

（三）计算损失的时间点

（四）违约方可预见损失的认知

（五）采取必要措施防止损失扩大

（六）惩罚性赔偿的适用

四、房屋增值损失赔偿确认规则的对策建言

（一）立法完善

（二）计算方法客观化的完善

（三）计算损失时间点的完善

（四）惩罚性赔偿与损害赔偿的关系

（五）买受人支付房款数额对损害赔偿的影响

（六）国家房产政策对损害赔偿的影响

参考文献