房地产新城市拓展项目可行性研究——以营盛发展湛江南亚郦都项目为例

摘要

房地产开发活动事关国计民生，其项目开发过程具有投资大、周期长、地域性强、不确定性因素多等特点，是一项较为复杂而又充满风险的投资活动。它具有高投资、高收益、高风险的属性。正因为房地产项目投资的投资回收期较长，投资过程充满了不确定的主观和客观因素，所以在进行房地产投资前，投资者必须对拟购置地块进行缜密的调查、分析和策划，对拟建设项目进行周密的市场预测和定位，并通过财务分析和经济评价进行投资项目的可行性研究，以便对投资项目做出正确的投资决策。尤其针对新拓展城市，由于开发企业不了解该城市的房地产市场，极易造成投资失败，而带来巨大的经济损失及品牌伤害。
　　 针对新拓展城市房地产投资项目的可行性研究有利于保证投资的科学性和合理性，有助于确保投资方案的优化和实体投资的有序性，并为房地产项目的后续工作提供依据。房地产企业只有做好对新拓展城市房地产项目可行性研究，才能使企业立于不败之地，从而使企业获取更大的经济利益。
　　 目前，国内针对新城市拓展项目的可行性分析方面还没有形成一套比较全面系统的理论和方法，政府机构和企业界在房地产新城市拓展方面进行可行性分析的意识还比较薄弱。因此，为了保证对新城市房地产投资的可持续健康发展，尽量减少风险损失，有必要对新城市拓展项目的可行性及获取成本进行研究，提出对策尽量规避减少投资风险。
　　 本论文的目的就在于寻求分析新城市拓展项目是否可行及获取成本的有效方法，以期有效的规避开发企业的投资风险。同时，在剖析了现行可行性研究的特色和弊端的基础上，重点针对如何通过城市、土地及房地产市场、项目本体及经济收益、土地获取价格的确认等因素的分析，建立一个综合的房地产开发项目可行性研究模型，从而使投资者对房地产投资进行直观的判定，力求避免“投资房地产稳赚不赔”的传统想法，使决策更为科学。
　　 本文选择荣盛湛江南亚郦都项目作为案例研究对象，在对项目开发研究的基础上，结合荣盛湛江南亚郦都项目内、外部环境及自身特点，重点针对土地获取前的投资决策阶段，分析了投资的决策过程，对项目成败的重要因素进行估计和分析，同时提出较为详细的土地获取价格制定的参考标准。
　　 主题词：新城市拓展，可行性研究，投资决策，获取成本