小学学区房价格影响因素研究——以北京市六城区为例

摘要

本文以教育资源相对丰富的北京六城区为研究范围,研究了小学周边学区房价格的影响因素及影响程度.本文利用Hedonic Pricing Model特征价格理论模型建立学区房价格影响因素体系,结合学区房特点,选择了建筑面积、房龄、建筑类别、朝向、装修程度、所在楼层、容积率、绿化率、物业费、学校、500米内是否有公园、到天安门距离、到中关村距离、到CBD距离、到地铁站距离、位于长安街南北等15个特征变量.本文共采集196个样本,利用Hedonic三种模型回归,结果发现半对数模型回归效果最好,解释程度最高;在0.05显著性水平下,通过检验的有房龄、物业费、建筑类别、学校、500米内是否有公园、到天安门距离、到中关村距离、到地铁站距离、位于长安街南北9个特征变量.同时,邻里(学校、公园)、区位对学区房价格影响较大,而建筑特征本身的影响则大大弱化.这跟学区房区别于一般住宅的特点有关,证实了教学质量高的学校周边的学区房价格高于教学质量相对低的学区房价格,也高于非学区房价格.回归系数反映了教学质量被资本化到住房价格中的程度。