不动产司法拍卖交付难之破解

摘要

在不动产司法拍卖的整个流程中,腾退交付是最为复杂、最为关键也最为困难的环节,可谓牵一发而动全身。现行法律虽对交付期限、交付方式等作出规定,但制度设计不尽合理,实践中难以落实,并逐步形成极端化的两种操作模式,损害了拍卖效果和司法公信力。为避免因交付不力而降低拍卖效率,日本民事执行法创设了出售保全处分制度,通过提前解除被执行人或实际占有人对不动产的占有,保障拍卖工作的顺利开展。这里涉及拍卖财产作为偿债责任财产的性质界定和人民法院在司法拍卖中职责范围的确定,需要在理论上予以厘清。在实践层面,我国可借鉴日本立法经验,强化对妨害执行行为的打击力度,建立拍前腾退机制,并在消除妨害和物尽其用之间寻求平衡,建立既利于实际操作又能切实提高物权实际效用的工作机制。