基于ESDA的武汉市商品住房市场泡沫厘定与空间分异

摘要

文章以武汉市1583个商品住房样本点为基础,构建合理租售比模型,提出房价超长率概念,运用GIS探索性空间数据分析(ESDA)技术对租售比进行空间特征分析,选择Kriging插值法制作泡沫模拟图,厘定商品住房市场泡沫,探索泡沫程度的空间分异特征。研究发现:(1)武汉市主城区商品住房市场存在泡沫,市场整体以初始及轻度泡沫为主,尚处于良性发展阶段;(2)江岸区、汉阳区、青山区部分区域泡沫程度较高,重度泡沫集中在黄浦、四新、王家墩(CBD)、杨春湖片区;(3)市场泡沫的空间分布与城市圈层结构仅有弱相关性;(4)市场泡沫重度区域与城市更新密切相关,而在城市扩张区则不明显;(5)地铁建设阶段及运营初期沿线均有一定的市场泡沫,运营成熟阶段市场泡沫程度较低;(6)南湖、积玉桥、徐东等片区部分楼盘超长率较高、且分布密集,其扩散效应容易引发成为区域性重度泡沫。