一般买受人物权期待权与抵押权的困境及路径分析--基于最高人民法院441份裁判文书

摘要

根据《执行异议复议规定》第28条第4项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定可知,买受人是否存在过错是构成物权期待权的重要考量因素。然而,当涉案标的物被抵押时,是否排除强制执行,法院不仅需要审查一般买受人是否存在“非自身原因”情形,还需要审查抵押权人是否存在过错。对此,可以将实践情形分为两种,第一种情形为将现房先买卖后抵押,且现房已被买受人占有。在该情形下,法院需审查抵押权人是否尽到全面审查的义务,如未实地调查、了解不动产占有的情况,则抵押权人存在过错,一般买受人的物权期待权可以排除抵押权的强制执行。第二种情形为房屋先抵押后买卖,抵押权人书面同意出卖人转让抵押物。在此情形下,法院需审查抵押权人是否尽到资金监管义务,如未监管到位,则属于存在过错。此时,一般买受人的物权期待权可以排除抵押权的强制执行。