借用资质开发房地产执行异议之诉的裁判规则

摘要

借用资质开发房地产,现实中存在纯借用资质型、土地使用权转让型、合作开发型三种交易模式。出名人被其债权人申请强制执行时,借名人是否可请求排除强制执行,司法实践中存在登记主义、实质利益、外观主义、物权期待权四种不同裁判路径。根据“房地一致”原则,借名人不能因建造房屋的事实行为取得房屋所有权,仅依据合同关系对出名人享有请求其转让房地权利的债权,不应将借名人界定为“隐名权利人”或“实际权利人”。借名人虽不享有物权,但可依据《执行异议复议规定》第28条排除强制执行。该条文中“签订买卖合同”之要件应作扩张解释,借名人与出名人签订房地产开发资质借用合同、建设用地使用权转让合同的,应视为符合该要件。