互补品序贯拍卖下建设用地指标抵扣规则研究

摘要

在中国建设用地用途管制和耕地保护的双重制度下，为缓解新增建设用地指标匮乏和“占补平衡”的双重压力，政府先后采取了“土地整理”、“增减挂钩”政策。重庆为解决开发土地供应不足与农村建设用地闲置荒废的矛盾，突破“增减挂钩”县域范围和交易数量的限制，开展了“地票”实验。然而，在指标交易制度的不断变革中，本文通过梳理土交所发布的政策文件以及阅读与建设用地指标相关的期刊、书籍，发现建设用地指标抵扣制度可能存在一定缺陷，且目前竞地抵扣额度基本不变、建设用地指标真实价格未发现。　　在此背景下，本文以建设用地指标与建设用地为研究对象，以私有价值模型和互补品序贯拍卖理论为基本分析框架，以第一阶段拥有建设用地指标才有竞地抵扣权为前提，通过建立数学模型分析建设用地指标抵扣制度并以建设用地指标与建设用地的互补性以及竞地抵扣额度为变量，通过算例联系实际，研究互补品序贯拍卖下不同竞拍方式中建设用地指标不同抵扣规则对开发商拍卖策略、卖家期望收益的影响，以期找到满足复垦农民、开发商以及政府激励相容的最优拍卖机制。　　研究发现：在第二价格序贯拍卖下，第一阶段的建设用地指标将会由最高估值的人获得，物品的分配是有效率的；在拥有指标有竞地抵扣权的制度下，开发商的最佳策略为同时赢得建设用地指标与建设用地；拥有指标有竞地抵扣权的制度会增加农村居民和村集体以及政府的期望收益，卖家的最佳策略为拥有建设用地指标有竞地抵扣权。在第一价格序贯拍卖下，提高竞地抵扣额度或增强建设用地指标与建设用地的互补性可以扩大第一阶段赢得建设用地指标的开发商在第二阶段竞拍建设用地的竞争优势；相对于增强建设用地指标与建设用地的互补性，提高竞地抵扣额度会使得第一阶段赢得建设用地指标的开发商在竞拍建设用地时有更大的概率赢；若提高竞地抵扣额度同时增强建设用地指标与建设用地的互补性，则第一阶段的赢者在第二阶段赢得建设用地的概率将更大。不同竞拍方式下，提高竞地抵扣额度或增强建设用地指标与建设用地的互补性均会增大第一阶段赢者在第二阶段赢得建设用地的概率。当开发商对建设用地均有较高估值时，若想使得第一阶段的赢者更有机会赢得建设用地，最好采取第二价格密封拍卖的形式。　　由研究可得，拥有建设用地指标才有竞地抵扣权为最佳的抵扣规则。最佳的拍卖机制为第二价格序贯拍卖下建设用地指标可抵扣机制。目前实施的抵扣制度中竞地抵扣额度基本保持不变，通过算例分析发现适当增强建设用地指标与建设用地的互补性、提高竞地抵扣额度会增加村集体、农民和政府的期望收益，虽然这会剥夺开发商一部分的剩余，但是这种剥夺在整个项目开发中占比较小，但带来的却是有更大的概率竞得建设用地，这于开发商而言兴许是最有利的。

目录

1 绪 论

1.1.1 研究背景

1.1.2 问题提出

1.2.1 研究目的

1.2.2 研究意义

1.3 研究的主要内容

1.4.1 研究方法

1.4.2 技术路线

1.5 创新点

2 理论基础及文献综述

2.1.1 建设用地

2.1.2 建设用地指标

2.1.3 序贯拍卖

2.2.1 科斯理论

2.2.2 私人价值模型

2.2.3 非对称拍卖

2.3 国内外文献综述

2.3.1 建设用地指标制度内涵

2.3.2 建设用地指标交易机制

2.3.3 建设用地指标定价机制

2.3.4 建设用地指标制度潜在问题

2.3.5 互补品序贯拍卖

2.4 本章小结

3 第二价格密封拍卖下建设用地指标抵扣规则研究

3.1 问题描述

3.2 模型假设

3.3 模型建立

3.4 模型分析

3.4.1 均衡报价策略

3.4.2 开发商事前期望剩余

3.4.3 卖者的期望收益

3.5 本章小结

4 第一价格密封拍卖下建设用地指标抵扣规则研究

4.1 问题描述

4.2 模型假设

4.3 模型建立

4.4 模型分析

4.4.1 均衡报价策略

4.4.2 开发商事前期望剩余

4.4.3 卖者的期望收益

4.5 本章小结

5 算例分析

5.1 报价策略比较分析

5.2 开发商事前期望剩余分析

5.3 村集体及农民期望收益分析

5.4 政府期望收益分析

5.5 本章小结

6 结论及展望

6.1 主要结论

6.2 研究展望

参考文献

附录

A. 作者在攻读硕士学位期间发表的论文目录

B1参与的项目

B2获奖情况

C. 学位论文数据集

致谢