基于土地招拍挂制度的房价与地价关系研究——来自中国房地产市场的证据

摘要

近年来房地产价格的过快上涨成为社会的一个突出问题，然而是什么原因造成了目前的高房价？联系到2004年3月31日，旨在经营建设用地领域全面推行土地招拍挂的“8.31大限”政策出台后，土地出让费用的大幅上涨与房价飞涨的时期基本一致，以中国房地产业协会的杨慎(2003)、包宗华(2004)和以陈淮(2004)为主的建设部课题组为代表，他们认为正是由于在土地交易时大量采用了价高者得的拍卖方式，导致地价激增从而拉动房价的飞涨，这一“成本推动论”的观点自然也得到了以华远集团总裁任志强为首的广大房开商的拥护。任志强更是表示如果土地不以招拍挂方式出让，中国房价至少下降20％。然而与之相反的是国土资源部的“需求拉动论”观点，时任副部长负小苏(2006)认为，经营建设用地的招拍挂虽然导致地价上涨，但却不一定抬升了房价，影响房价最重要的要素是房屋市场的供求关系，土地是房地产业的一个生产要素，对土地的需求是由对房屋需求产生的引致需求。正是由于房屋市场上的供不应求，房价上涨使得房开商对土地需求增加，拉动了地价上涨，为此国土资源部于2009年6月23日特意对外公布了其对全国105个城市620个房地产开发项目的抽样调查结果，指出地价占房价比例平均为23.2％，其中在30％以下的约占78％，以此回应外界对其推高房价的指责。　　由此引发了对下面一系列问题的思考:在目前土地招拍挂政策的制度背景下，房价与地价的内在运行机理有什么特点？地价上涨对目前日益高涨的房价究竟有多大影响？我国辐员辽阔，不同地区经济发展水平差异很大，地价对房价的影响是否存在明显区域差异？造成这种差异的原因又是什么？特别是备受争议土地招拍挂制度实施到底在多大程度上提升了我国的房价？造成我国目前房价与地价双高现象的深层次原因是什么？为了回答这些问题，本文主要从下面几个方面展开论述:　　首先本文的第四章从理论上探讨了房价与地价之间的影响机理，针对传统的Thunen模型、AMM模型、存量-流量模型等经典明模型存在着完全竞争市场假设和不能反映土地出让制度的两个不足，本文基于我国目前高度垄断的房地产市场，分别建立了针对土地招标和拍卖出让的博奕模型，对两种不同土地出让制度下地价对房价的影响进行了理论分析，发现土地在拍卖出让情况下，地价对房价的影响比招标更大。　　紧接着本文的第五章对房价与地价的相互影响程度进行了实证研究，主要从估计房价对地价弹性和检验两者之间的因果关系两方面展开。首先利用国土资源部首次对外公布的一组全国87个城市536个楼盘的调查数据，估计了全国范围内房价对地价的弹性，发现地价每上涨1％会导致房价上涨0.355％，大大低于之前国内许多学者采用国家或某地区层面宏观年鉴数据的估计结果，然后又进一部分地区和分城市进行了估计，发现这种地价弹性存在着十分明显的区域差异，从高到低的排序依次是东部中小城市、中部大城市、西部大城市、中部中小城市、东部大城市、西部中小城市，基本上表现出经济越发达地区地价对房价的影响越小这个规律。然后采用中国28个省2002年3月-2008年6月的月度面板数据对房价与地价因果关系进行了检验，为了克服以外大多数采用全国时间序列数据的小样本偏差和不能体现房地产价格区域差异两个缺陷，本文基于最新的面板误差修正模型估计方法，检验了包括全国、东部、中部、西部地区房价与地价之间的因果关系。　　随后针对前面发现的地价弹性存在明显地区差异的现象，本文在第六章通过建立一个以土地投机为主要目的的土地囤积模型，证明了房价对地价的弹性与包括人口、收入等因素在内的住房需求负相关，从而在一定程度上解释了经济越发达的地区通常有着较低的地价弹性现象，通过该模型还证明了房价对地价为什么是缺乏弹性的。同时还采用动态面板系统GMM估计方法，对由该模型得到的其他许多房地产市场的相关命题进行了实证检验。　　最后为了弄清楚土地招拍挂制度是否推高了房价和目前的高昂房地产价格经济是什么原因造成的两个关键问题，本文第七章先是采用Box and Tiao(1975)提出的干预分析模型，利用1999年2月-2010年10月全国房价的月度数据，将2004年3月31日“8.31大限”出台视为干预，对土地招拍挂制度对房价影响进行了政策评估，发现土地招拍挂政策实施使全国房价提高了4.7-15.7个百分点，进一步分地区的研究结果也基本支持了上述结论，因此本文认为土地招拍挂制度本身决不是以任志强为代表的广大房开商眼中推高房价的“幕后黑手”。随后的第八章以大规模城市化所产生的农地非农化现象为切入点，采用1999年至2006年全国130个大中城市的面板数据，对我国农地非农化进程的驱动机制进行了实证研究，发现政府财政投入和房地产投资过热是大城市中推动农地非农化的最主要力量，而目前这股巨大的农地非农化浪潮强烈地带动了其对土地的需求，从而在很大程度上拉升了地价的上涨。而其主要影响因素房地产投资过热则会明显刺激房价，他们之间这样一种不断循环累积的持续作用，本文认为是造成目前房价与地价呈螺旋上涨的主要原因。

目录

声明

摘要

第一章 导论

第一节 问题的提出

一、研究背景

二、研究的目的和意义

第二节 研究内容和结构安排

一、主要内容

二、分析框架

第三节 数据与方法

一、数据及其来源

二、研究方法

第四节 创新之处

一、新思想

二、新方法

三、新数据

第二章 国内外相关文献综述

第一节 房价与地价的相互关系研究

一、房价与地价影响机制的理论研究

二、房价与地价相互作用的实证研究

三、小结

第二节 土地出让制度对房地产价格的影响

一、国外相关研究

二、国内相关研究

第三节 总结与评述

第三章 我国土地出让制度变迁的回顾

第一节 我国土地出让制度的历史演变

一、计划经济下的传统城市土地使用制度阶段(1949-1980)

二、土地从无偿划拨向有偿出让转轨阶段(1980-2001)

三、协议出让向公开交易过度阶段(2001-2004．8．30)

四、土地新政全面实施阶段(2004．8．31-)

第二节 土地招拍挂制度的简单介绍

一、土地招标

二、土地拍卖

三、土地挂牌

四．不同土地出让方式的对比

第四章 房价与地价影响机制的理论分析

第一节 国外经典模型回顾

一、Thunen模型

二、AMM模型

三、存量-增量模型

第二节 土地招拍挂制度下的房价地价关系的理论研究

一、土地招标模型

二、土地拍卖模型

三、小结

第五章 我国房价与地价影响程度的实证研究

第一节 房价对地价弹性的再估计：来自国土资源部楼盘调查数据的证据

一、问题的提出

二、数据处理与统计描述

三、计量结果及解释

四、稳健性分析

第二节 房价与地价因果关系的再检验：来自中国28个省的面板数据

一、概述

二、房价与地价相互关系的一个简单模型

三、实证检验

第六章 我国房价对地价弹性地区差异的解释-基于土地囤积的视角

第一节 问题的提出

第二节 理论模型

一、假设条件

二、模型建立及求解

三．理论命题及其解释

第三节 经验证据

一、计量模型设定

二、数据来源与初步统计分析

三、估计结果

三．稳健性分析

第七章 土地招拍挂制度在多大程度上提升了房价-基于“8．31大限”的干预分析模型政策评估

第一节 土地招拍挂制度对房价影响的评价

一、评价方法选择及评述

二、基于干预分析模型的政策评估

三、几个代表性地区的政策评价

第二节 基于ARIMA模型的未来房价走势预测

一、预测原理简介

二、预测结果

第八章 我国房价与地价双高现象的深层次思考-基于农地非农化进程的视角

第一节 引言

一、研究背景

二、农地非农化相关研究评述

第二节 大中城市周边农地非农化驱动机制的实证分析

一、农地非农化的影响因素分析

二、数据来源与变量选取

三、计量结果及其解释

四、稳健性结果讨论

第九章 结论、政策建议与研究展望

第一节 全文的主要结论

第二节 相关政策建议

第三节 存在的不足与将来进一步的研究方向

附录1：第四章土地招标模型的相关证明

附录2：第五章国土资源部楼盘调查数据的相关信息

附录3：第六章实证分析所用到变量的相关系数矩阵

参考文献

后记

个人简历与攻读博士学位期间的研究成果