地价容积率修正系数确定方法研究——以天津市中心城区为例

摘要

“十分珍惜和合理利用每一寸土地，切实保护耕地”是我国的基本国策。党中央提出要推动经济增长方式由粗放型向集约型转变，建设资源节约型、环境友好型社会。土地作为基础的资源和最重要的生产要素之一，更需要加强保护并合理利用。节约集约利用土地、控制建设用地总量的增长速度、切实保护好耕地尤其是基本农田关系中华民族的长远发展大计。容积率是土地集约利用的重要指标，合理的容积率水平是在数量上指导土地节约集约、控制建设用地总量、切实保护耕地的基础性指标。同时，容积率对地价的影响非常大，地价的准确与否又关系到土地收益的合理分配，关系到土地管理水平尤其是土地市场体系的建设，关系到土地的节约集约利用和经济增长方式的转变。所以搞清容积率与地价的关系，并用合理的方法确定容积率修正系数有利于合理调节土地收益分配，有利于通过地价手段引导土地的节约集约利用。由于容积率修正系数的重要性和确定过程的复杂性，国内外对容积率修正系数的探讨一直没有停止过。笔者力图在前人研究的基础上，在改进容积率修正系数确定方法方面做出自己的努力。 确定容积率修正系数是十分复杂的问题，需要搞清容积率和地价的关系并结合研究区域的实际采用适用的方法进行测算，因此本文分两部分，第一部分是理论与方法的介绍和分析，在理论分析的基础上界定容积率与地价的关系并详细阐述容积率对地价的影响规律进而介绍并评价当前三种确定容积率修正系数的方法。第二部分是实证分析部分，是本文的重点和难点所在。结合天津市的实际确定测算方法，在理论结合实际的分析中，创造性地运用测算方法并对结果进行合理性检验。 理论和方法介绍和分析部分，首先阐述土地价格的内涵和特点，并介绍土地稀缺原理、区位理论和土地集约利用理论，构建了土地价格形成的理论基础；介绍容积率的内涵和特性，并分析影响容积率的因素；在此基础上简要概括了容积率和地价的关系。然后具体分析容积率影响地价的规律，首先界定容积率影响地价的作用机制，容积率通过影响土地收益机制和土地供求关系影响地价；进而详细介绍容积率对地价的影响规律。最后，在之前的理论分析基础上，阐述容积率修正系数确定的原则；介绍了确定容积率修正系数的三种方法：特尔菲系数法、样点地价法和复合系数法，并对每种方法进行了评述。第二部分以天津市中心城区为对象，进行确定容积率修正系数的实证研究。首先介绍了天津市的经济社会发展状况和房地产市场运行状况，并结合确定容积率修正系数的需要介绍了天津市新一轮土地级别调整和基准地价更新的工作概况；然后理论结合实际，确定天津市中心城区的容积率修正系数综合运用样点地价法和复合系数法两种方法，并确定了标准容积率；进而是理论结合实际，创造性地运用两种方法对居住用地和商业用地容积率修正系数进行测算，并经过综合分析给出居住用地和商业用地容积率修正系数表和公式；最后进行修正系数的合理性验证，结果表明容积率修正水平是合适的。 本文主要运用规范分析与实证分析相结合、定性分析与定量分析相结合、静态分析和动态分析相结合的方法进行研究，首先从理论上探讨容积率和地价并界定它们之间的关系，然后定性地分析了容积率对地价的一般影响规律，最后以天津市为例做实证分析，综合运用GIS软件和Matlab数学软件，建立容积率与容积率修正系数相关关系模型，并经过反复验证和综合平衡确定容积率修正系数。

目录

文摘

英文文摘

第一章绪论

1.1选题背景和意义

1.1.1选题背景

1.1.2选题意义

1.2研究现状

1.2.1国外研究现状

1.2.2国内研究现状

1.3研究内容和方法

1.3.1研究内容

1.3.2研究方法

第二章关于地价和容积率的理论探讨

2.1关于地价的理论探讨

2.1.1土地价格的内涵和特点

2.1.2土地价格形成的理论基础

2.2容积率的内涵和特性

2.2.1容积率的内涵

2.2.2容积率的特性

2.2.3影响容积率的主要因素

2.3容积率与地价的关系概述

第三章容积率影响地价的规律分析

3.1容积率影响地价的作用机制分析

3.1.1通过影响土地收益来影响地价

3.1.2通过影响土地供求关系来影响地价

3.2容积率对地价的影响规律分析

3.2.1遵循“报酬递增递减规律”

3.2.2容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系

3.2.3容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同

3.2.4容积率对不同类型用地地价的作用程度不同

第四章容积率修正系数确定的原则和方法

4.1容积率修正系数确定的原则

4.1.1遵循报酬递增递减原则

4.1.2应体现容积率对地价的影响特点

4.1.3应体现合理的收益分配关系

4.1.4土地利用现状与城市规划相结合

4.1.5尽可能排除其它因素对地价的影响

4.2容积率修正系数确定的几种方法

4.2.1特尔菲测定法

4.2.2样点地价法

4.2.3复合系数法

4.3小结

第五章天津容积率修正系数的确定

5.1天津市基本情况

5.1.1 2001～2005年宏观经济环境

5.1.2房地产市场运行状况

5.1.3天津市中心城区基准地价更新情况介绍

5.2方法选择

5.3标准容积率的确定

5.4居住用地容积率修正系数的确定

5.4.1样点地价法的应用

5.4.2复合系数法的应用

5.4.3居住用地容积率修正系数的确定

5.4.4结果分析

5.5商业用地容积率修正系数的确定

5.5.1样点地价法的应用

5.5.2复合系数法的应用

5.5.3商业用地容积率修正系数的确定

5.5.4结果分析

5.6修正系数合理性验证

第六章总结

参考文献

致 谢