我国房产交易中委托代理制度若干问题研究——从公证实务角度分析

摘要

近年来，随着我国商品房经济的发展，房产的交易活动愈来愈频繁，大量的授权委托书通过公证进入房产交易市场。公证机构是根据法律、行政法规的规定，对被代理人的授权行为进行公证，但由于我国民事法律中对代理制度的诸多基本问题，例如委托授权不明、委托撤销、转委托等，没有进行规范，造成了房产代理活动的混乱，所以，即使公证机构认为房产代理行为已脱离代理的实质，但囿于现行法律的规定而不能拒绝被代理人的公证申请。本文将从公证实务的角度，以委托代理为研究对象，对房产代理活动中出现的而现行法律没有规定或者规定得不具体的问题进行剖析，为完善我国的代理制度提出一些可行性建议。
　　本文以代理理论和公证理论作为研究基础，通过具体的公证案例分析问题。注重理论联系实际，以求切实解决代理活动的具体问题。
　　本文主要探讨以下几个问题:一是委托代理制度的内涵，主要论述委托代理的概念、特征和种类。二是公证制度概述，包括公证的概念、功能和效力。三分析在公证实务中发现的委托、代理及授权的概念混淆问题，分别对代理与委托、委托与授权、代理与授权的概念进行辨析，以解决实务中代理、委托与授权不分的现象。四是从代理理论和公证实务的角度，分析被代理人滥用撤销委托导致的问题，并借鉴国外立法提出委托撤销权的行使途径和方式。五是通过分析房产代理活动中转委托出现的问题，探讨转委托的成立要件、代理人在转委托中的责任和代理人撤销复代理的限制。六是针对公证实务中，授权委托书被有关单位认为授权不明而致使代理人无权实施代理行为的情况，提出授权不明问题的实质是无权代理，其产生原因是对被代理人授权意思表示解释不同。

目录

声明

摘要

引言

第一章 委托代理及公证制度概述

第一节 委托代理的内涵

1．1．1 委托代理概念及其法律特征

1．1．2 代理与相关概念的区分

第二节 公证制度概述

1．2．1 公证的概念及功能

1．2．2 公证效力

1．2．3 授权委托书公证是公证机构的主要业务

第二章 在公证实务中存在委托、代理及授权三概念混淆使用的问题

第一节 问题的表现及后果

第二节 委托、代理与授权的概念辨析

2．2．1 代理与委托的概念辨析

2．2．2 委托(委任)与授权的概念辨析

2．2．3 代理与授权的联系与区别

第三节 规范授权委托书名称及称谓的建议

2．3．1 规范代理权证书的名称

2．3．2 规范委托代理的当事人的称谓

第三章 撤销公证委托存在问题及完善建议

第一节 撤销公证委托问题的提出

第二节 撤销委托存在的问题

3．2．1 委托撤销权的滥用

3．2．2 委托撤销权的限制

3．2．3 撤销委托的方式、程序不规范

第三节 对规范被代理人行使委托撤销权的建议

3．3．1 对撤销委托的权利限制

3．3．2 规范撤销委托的方式

第四章 公证实务中以转委托形式掩盖非法目的问题及解决对策

第一节 公证实务中以转委托形式掩盖非法目的表现

第二节 房产转委托的问题分析

4．2．1 房产委托中的转委托不符合转委托的本质

4．2．2 代理人对转委托的滥用

第三节 对规范转委托的建议

4．3．1 国外对转委托的规定

4．3．2 本文对规范转委托的建议

第五章 公证委托书的授权不明问题及解决方案

第一节 公证委托实务中的授权不明表现

第二节 授权不明的判断标准

5．2．1 学术界关于授权不明的观点

5．2．2 实务界关于授权不明的观点

5．2．3 本文关于授权不明的观点

第三节 解释授权不明的原则

结论

参考文献

致谢

个人简历