上海中低收入家庭的居住问题——香港的经验与上海的现实选择

摘要

住宅政策与住宅供应体系决定了住宅发展的方向，各国和各地区政府在制定住宅政策时都会根据自身不同的经济情况和社会情况采取不同的方案。住宅政策同时也不是独立存在的，它与该国或该地区的其他经济政策应该是相互协调、相互作用的关系。 上海的住宅制度改革与经济体制的改革同步进行，自1991年上海正式启动住宅制度改革以来，在土地政策、公房政策等方面都进行了重大的改革。改革的总目标是调整住房消费结构、合理调配土地资源、建立市场与政府保障相结合的住宅供应体系。旧的住宅制度已经改变，新的住宅制度正在建立和完善过程中，分析在此过程中出现的问题并提出可行的解决方案，具有重要的意义。 住宅供应体系是住宅政策的载体，其有效运作离不开体系内各个子系统的均衡发展，针对中低收入家庭的住宅供应体系是住宅供应体系中的重要子系统。把中低收入阶层的住房供应纳入政府保障性住房供应体系是国家明确提出的一项住房政策。而上海目前的住房供应体系在针对中低收入阶层这一层次的住房供应存在严重的缺陷。目前存在的主要问题有：一、对中低收入家庭居住问题的严重性认识不足。由于计划经济时代大量建设的公房通过房改实际上起到了保障性住宅的功能，暂时性解决了大量中低收入家庭住宅短缺的现象，使中低收入家庭住宅处于隐性发展期，也使中低收入家庭居住问题未引起足够重视。二、现存住宅政策及住宅供给体系中缺乏针对中低收入家庭的政策与措施，使得中低收入家庭在现阶段很难凭借自身经济能力通过市场途径提高居住条件。三、对住宅保障制度缺乏深入认识，易于与计划经济时代公房制度混淆，将市场机制与住宅保障机制对立起来。 本文在分析中低收入家庭住宅问题现状及历史成因的基础上，论述了上海住宅制度改革及现有住宅政策在解决中低收入家庭居住问题上的缺陷与困境。本文综合运用政策理论、福利经济学理论、住宅经济学理论等相关理论，论述了建立住宅保障制度的重要意义及政府应当承担的职责与义务；分析了在市场经济条件下完全依赖市场机制解决中低收入家庭居住问题的隐患；通过理论分析和实践的研究，并结合世界各国的历史经验提出了建立多元化住宅保障机制的观念，提出制定中低收入家庭住宅政策的目标、原则及具体措施。 本文内容大体分为三个部分，首先应用住宅发展的相关理论(住宅经济学、住宅社会学、福利经济学等)及政策分析与研究理论深入阐述中低收入住宅问题的一般规律，通过对世界其他国家与地区经验的总结，概括出解决中低收入家庭居住问题的一般方法。 第二部分，对上海住宅发展的整体脉络进行梳理，分析上海中低收入家庭居住问题形成的深层次原因，并全面论述了中低收入家庭居住问题的主要表现。通过对现有住宅体系与住宅政策的分析，特别是通过市场机制与保障机制两种机制在解决中低收入家庭住宅问题上的作用分析，深入了解中低收入家庭居住问题的主要矛盾点，廓清一些错误的思想和认识。 第三部分，通过对香港、新加坡等地区的经验总结及沪港两地相关住房政策措施的比较、分析，结合论文第二部分的研究结论，对上海解决中低收入家庭住宅问题提出综合性的政策措施建议与技术措施建议。 本文的创新点在于综合运用住宅经济学、福利经济学、政策科学理论率先提出并系统分析了上海中低收入家庭居住问题，充分论证了建立住宅保障制度的必要性。根据世界各国及地区的经验，特别是香港地区在解决中低收入家庭居住问题中的经验与教训，对上海完善市场经济体制下住宅供应体系及建立合理的住宅保障制度提出了有实践指导意义的政策与措施建议。在建立多层次的住宅保障机制体系、确定合理的保障性住房申购标准、制定合理的保障性住宅建设标准、运用市场化的手段进行保障性住宅的建设与分配等方面都进行了系统研究并提出了建设性的措施。 本论文为国家自然科学基金资助项目(项目名称：上海-香港住宅发展的政策和设计比较研究；批准号：59878034)的核心研究成果。

目录

文摘

英文文摘

声明

第1章 导论

第1节 研究的缘起与背景

1.1.1几个基本概念

1.1.2目前中低收入家庭居住问题的一般表现

1.1.3解决中低收入家庭居住问题的急迫性与重要性

1.1.4研究中低收入家庭居住问题的意义

第2节 研究的视角和核心问题

1.2.1研究的视角

1.2.2研究的核心问题

第3节 论文的选题与结构

1.3.1论文的选题

1.3.2论文的基本思路

1.3.3论文的结构

第2章 上海中低收入家庭居住问题的基础理论研究

第1节 上海中低收入家庭范围的界定

2.1.1上海中低收入家庭范围的划分标准

2.1.2上海中低收入家庭的比例与数量

第2节 中低收入家庭居住问题的本质

2.2.1住宅的属性

2.2.2中低收入家庭居住问题的本质

2.2.3中低收入家庭居住问题是世界各国发展中普遍存在的问题

第3节 社会福利最大化与住宅政策的作用

2.3.1社会均衡发展的福利经济学评价标准

2.3.2市场失效与政府干预

2.3.3住宅政策与社会福利最大化

第4节 关于政策分析的基础研究

2.4.1政策科学与政策分析

2.4.2政策分析的基本范畴

2.4.3政策分析的内容及程序

2.4.4政策制定原则与政策标准

第5节 世界各国的住宅政策及中低收入家庭住宅政策

2.5.1世界各国住宅政策

2.5.2欧美各国住宅政策的演变

2.5.3中低收入家庭住宅政策的基本内容

本章结论

第3章 现有机制下上海中低收入家庭的居住问题

第1节 上海中低收入家庭居住问题的历史背景研究

3.1.1开埠前的上海住宅

3.1.2开埠后——1949年前的上海住宅

3.1.3 1949—1984年新中国建立后以计划经济体制为主导时期的上海住宅

3.1.4改革开放后上海住宅发展的三个阶段

第2节 上海中低收入家庭居住问题的现实背景研究

3.2.1上海住房制度改革

3.2.2上海的住宅供应体系

第3节 上海中低收入家庭居住问题的主要表现

3.3.1住宅条件的两极分化现象

3.3.2增量商品住宅市场无法满足中低收入家庭的居住需求

3.3.3存量商品住宅市场不能充分满足需求

3.3.4目前中低收入家庭解决居住问题基本途径的分析

3.3.5中低收入家庭居住问题处于隐性发展期

本章小结

第4章 上海中低收入家庭住宅政策与机制的定位问题

第1节 上海中低收入家庭住宅政策与机制的矛盾

4.1.1中低收入家庭住宅政策与住宅供应体系的矛盾

4.1.2在中低收入家庭居住问题思想认识方面的矛盾

4.1.3矛盾集中在中低收入家庭住宅政策定位问题上

第2节 市场机制在解决中低收入家庭居住问题中的有限作用

4.2.1市场经济运行的基本规律

4.2.2中低收入家庭住宅需求在市场经济运行中的作用

4.2.3住宅价格与中低收入家庭的住宅消费能力

4.2.4住宅消费资金运行对中低收入家庭居住问题的影响

4.2.5解决中低收入家庭居住问题不能完全依赖市场机制

第3节 住宅保障机制在解决中低收入家庭居住问题中的主体作用

4.3.1建立社会保障制度的必要性

4.3.2社会保障制度与住宅保障制度

4.3.3解决中低收入家庭居住问题的核心是建立有效的住宅保障制度

4.3.4住宅保障机制与市场机制的关系

本章小结

第5章 上海中低收入家庭住宅政策的建议

第1节 制定中低收入家庭住宅政策的目标与原则

5.1.1中低收入家庭住宅政策的目标

5.1.2制定中低收入家庭住宅政策的原则

第2节 建立以平价房供给为主体的多元化住宅保障机制

5.2.1几种不同方案在公平与效率问题上的比较

5.2.2住宅保障体系范围界定

5.2.3建立多元化的住宅保障机制

第3节 住宅保障制度的一般原则

5.3.1保障性住宅供给的分配原则

5.3.2住宅保障机制的资金与房源

5.3.3保障性住宅需求量的确定

本章小结

第6章 香港相关住宅政策的比较与借鉴

第1节 高效运作的香港公营房屋体系

6.1.1香港公营房屋发展概况

6.1.2香港住房政策及公共住房发展机制

6.1.3香港公营房屋政策与发展趋势

第2节 上海、香港住宅政策及供应体系的比较

6.2.1城市居民人均收入与人均国民生产总值的比较

6.2.2住房供应体系的宏观比较

第3节 香港相关经验的借鉴

6.3.1对香港模式与新加坡模式的思考

6.3.2对解决上海中低收入家庭居住问题的借鉴

本章小结

第7章 解决上海中低收入家庭居住问题的政策措施研究

第1节 发展保障性经济适用房的对策研究

7.1.1目前经济适用房政策与措施的问题及缺陷

7.1.2保障性住房的定位与原则

第2节 制定合理的保障性住房申购标准

7.2.1保障性住房的申购标准

7.2.2对上海现阶段保障性经济适用房申购标准的建议

第3节 保障性住房的建设与管理

7.3.1经济适用房的价格问题

7.3.2制定合理的保障性住房建设标准

7.3.3以市场化的手段建设保障性经济适用房

7.3.4以社会化的手段实施保障性经济适用房的管理

本章小结

结语

参考文献

后记