中国房地产泡沫的成因分析及对策探讨

摘要

房地产业是一个基础性强、产业关联度大，关系到国计民生的一个重要产业。自1998年“房改”全面启动房地产市场化进程以来，我国房地产业取得了突飞猛进的发展，房地产投资占国内生产总值（GDP）的比重逐年增加，房地产业已经成为我国国民经济的重要支柱行业，房地产业的健康持续发展对于国民经济的平稳运行起着至关重要的作用。
　　伴随着房地产市场的迅猛发展，房地产价格也持续攀升，从而引起了社会的广泛关注。我国房地产价格是否合理，是否存在泡沫以及泡沫程度如何，相关的话题在业界和学界引起了广泛的探讨。本文也将对我国房地产市场是否存在泡沫，导致泡沫的因素有哪些，以及如何控制房地产市场的泡沫进行研究。
　　本文分为五章：第一章简要介绍本文的研究背景和研究内容；第二章简要回顾我国房地产市场的发展历程，以及当前房地产市场的现状；第三章首先介绍判定房地产是否存在泡沫的相关指标，包括房地产开发投资额占与GDP的比重、房价收入比、商品房空置率和租售比率四个指标，并利用这四个指标与我国房地产当前状况进行比较，得出结论认为我国房地产目前已经存在泡沫，这种泡沫在北京、上海、深圳等一线城市表现尤为严重，最后通过上海内环线内一处房产的估值的算例分析了上海房价大大高于其内在价值；在判定我国房地产市场存在泡沫基础上，本文第四章从需求、供给、市场结构、市场预期等微观因素和货币政策、税费政策、土地政策以及房地产市场监管制度等宏观因素两个层面分析了导致房价持续高企的原因；针对我国房地产泡沫的形成因素，本文第五章提出了相应的政策建议，认为政府部门应该从分离土地市场的调控与收益职能，加强房地产金融监管，推进住房税费改革和建立房价预警机制等方面控制和缓解当前的房地产泡沫。

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1 绪论

1.1 研究背景

1.2 研究内容

2 中国房地产市场发展历程及发展现状分析

2.1 中国房地产市场发展历程

2.2 中国城市房地产发展现状分析

2.3 中国房地产投资的利益相关者及其目标分析

3 我国当前房地产泡沫程度分析

3.1房地产泡沫的相关衡量指标

3.2 我国城市房地产泡沫的判定

3.3 上海某房产估值算例

4 中国房地产泡沫形成的原因分析

4.1 形成房地产泡沫的微观因素

4.2 我国城市房地产泡沫形成的宏观因素

5 中国房地产泡沫的对策建议

5.1 分离土地市场的调控与收益职能

5.2 改变土地盈利模式，抑制投机行为

5.3 房地产金融监管

5.4 住房税费改革

5.5 建立房地产价格异常波动的预警与防范机制

5.6房地产开发商应增加经适房和廉租房建设，优化房地产市场结构

5.7 购房者应该理性消费

6结 语

参考文献

致谢