业主个体权利与业主共同利益之冲突与协调

摘要

房产经济飞速发展，住宅小区大量建造，区域人口高度密集，群众权利意识普遍增强，引发了业主权利纠纷的迅速膨胀，如处理不慎极易导致矛盾激化。理论上，业主区分所有权研究多集中于具体权利类型及各权利界分问题之研究。立法上，立法者多仅倾向于少数业主权益之保护，着重强调业主撤销权之行使。但在实践中，涉业主权利纠纷案件有纠纷形态多样、涉案利益主体身份多样、系争利益关系多样之“三多”特点，仅依靠当前的理论研究及单一化的纠纷化解法律依据，对定纷止争似乎只能心有余而力不足。面对当前业主纠纷多发生、难化解之严峻审判形式，亟待探索一条既能暂缓“无法可依”之尴尬局面，又能根本上化解业主权利纠纷之新途径。
　　本文以闵行法院近年来审理的涉业主权利纠纷及审判经验为切入点，在对业主个人权利及共同利益间存在之冲突作类型化分析的基础上，分析冲突产生之根源，以利益平衡为指导原则，试图从多方面探讨缓和乃至化解冲突之良方。
　　本文主要由如下四个部分构成：
　　第一章“司法实践中业主利益冲突之类型化”，以笔者所供职的上海市闵行区人民法院近五年审理之涉业主权利纠纷案件，梳理各类纠纷之具体特征，划分了涉业主权利纠纷中已经发生及可能存在之利益冲突类型的基础上，将业主个人权利及业主共有利益间之冲突区分为三大类别：业主知情权行使与信息公开义务履行间之冲突；业主撤销权实现与多数业主既得利益保障间之冲突；业主专有部分利用与相邻业主权益维护间之冲突。
　　第二章“业主个体权利与共同利益冲突难以调和之原因”，以类型化分析成果为素材，分析论证了导致当前业主个人权益与业主共同利益间之矛盾难以调和困境的根本原因所在：法律规则过于笼统、事前协商不够充分，以及救济途径过于单一。
　　第三章“利益冲突化解途径之一：协议性文件之约束力”，鉴于各类型冲突具有其独自特性，在综合考虑引起其利益冲突诱因之客观存在性，且无根除病根之“速效良方”等因素之基础上，探讨了化解纠纷之有效途径。充分利用协议性文件之法律约束效力，以协议细化公开事由、扩充权利救济途径、明确权利界分准则当属化解利益冲突之最佳途径。
　　第四章“利益冲突化解途径之二：法律漏洞填补与救济渠道”，为彻底预防并化解矛盾，从立法制度设计漏洞填补、扩充权利救济渠道，以及加强政府社会管理职责等方面展开探讨，旨在建立全方位、多层次的业主权利救济途径，以期实现业主个人权益与业主共同利益间之动态平衡。

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引言

第一章 司法实践中业主利益冲突之类型化

第一节 业主知情权与信息公开义务

第二节 业主撤销权与多数业主既得利益保障

第三节 业主专有权与相邻业主权益之冲突

第二章 业主个体权利与共同利益冲突难以调和之原因

第一节 法律规则过于笼统

第二节 救济途径过于单一

第三节 事前协商不够充分

第三章 利益冲突化解途径之一：协议性文件之约束力

第一节 以协议细化公开事由

第二节 以协议扩充权利救济途径

第三节 以协议明确权利界分准则

第四章 利益冲突化解途径之二：法律漏洞填补与救济渠道

第一节 “事前同意＋事后补救”模式之可行性

第二节 立法增设权利类型构建救济性权利群

第三节 行政救济途径

结语

参考文献

致谢

答辩决议书