基于系统动力学理论的二手房对商品房市场影响研究——以西安为例

摘要

众所周知,改革开放后我国房地产行业在几十年里有了突飞猛进的发展,房地产投资规模不断扩大,商品化程度不断提高,但是随着房地产行业发展过度火爆,商品房价格增长幅度远远超过了购房者的经济收入水平,导致了广大中低收入阶层无力购买商品房,刚性需求无法得到满足,一些购房者趁机进行炒房的行为更是影响了房地产市场的健康运行,扰乱了市场秩序。因此,为了控制房价过高、增长速度过快,规范市场行为,国家出台了一系列宏观调控政策对房地产市场进行调控,同时鼓励二手房市场的发展,出台如交易税费优惠、首付款和利率双降、公积金与商贷组合等促进二手房市场发展的优惠政策,使二手房市场的作用逐渐显现,通过二手房市场的“蓄水池”作用调节房地产市场供需关系,从而起到抑制房价过高、过快上涨的作用。
　　本文在深入分析了二手房市场交易及二手房调控政策与商品房的互动机理基础之上，以系统动力学原理作为理论基础,利用Vensim PLE Plus32系统动态模拟软件,建立了二手房对商品房市场影响的动力学仿真模型,以西安市2002年至2010年的房地产历史数据为支撑,对2011年至2020年的房地产市场发展趋势进行了仿真预测,然后通过对二手房首付比例、二手房贷款年限、贷款利率优惠及二手房交易税费等宏观政策的调节和组合进行了政策实施效果模拟实验,模拟二手房市场对商品房市场的影响,从而提出了对二手房市场发展与调控的政策建议,实现了二手房市场与商品房市场的联动,从而更加有效的调控商品房市场。

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1.绪论

1.1研究背景

1.2研究的目的和意义

1.3国内外研究现状

1.4论文研究的思路和方法

1.5论文的技术路线和逻辑框架

2.二手房市场现状分析

2.1我国二手房市场现状分析

2.2西安市二手房市场现状分析

3.房地产市场系统分析

3.1城市房地产系统总体结构分析

3.2影响因素子系统组成分析

3.3供需及价格系统组成分析

4.房地产市场系统动力学模型构建

4.1系统动力学基本理论概述

4.2模型建立相关说明

4.3二手房与商品房市场相互影响的机理

4.4二手房对商品房市场影响动力模型

4.5二手房对商品房市场影响动力模型基本方程

5西安市二手房对商品房市场影响系统动力学模型仿真

5.1计算数据和数量关系的确定

5.2二手房调控政策模拟实验

6.西安市二手房市场的政策导向及发展对策

6.1实现商品房与二手房的联动关系

6.2提高二手房需求的政策

7.结论与展望

参考文献

致谢

攻读硕士期间发表的论文