房地产开发产品销售收入确认若干问题研究——以上市房地产开发公司为例

摘要

房地产行业在收入确认条件的选择上一直存在比较明显的差异。从上市房地产公司在年度财务报告披露的信息中显示：目前收入确认实际运用主要存在三种，即竣工验收时确认收入、实际交付时确认收入和产权过户时确认收入。其中，竣工验收时确认收入和实际交付时确认收入使用较为广泛。我国《企业会计准则第14号——收入》（以下简称CAS14）对于收入确认条件也做出了较为明确的规定。我国《物权法》中也明确规定，不动产所有权的转移适用登记制度。也就是说，不动产的转移是以获得产权证为标志。而我国上市房地产公司存在的收入确认条件方面却与物权法等法律法规的要求以及CAS14的要求就存在较大的矛盾。如果上市房地产企业收入确认实际运用中存在不符合CAS14的要求，那么目前存在的两种较多的实际运用就存在提前确认收入或者延后确认收入的嫌疑。而很多专家学者对于这两种收入确认的实际操作却也持支持的观点。而从会计的角度来讲，这两种收入确认的实际操作相对于产权转移时确认收入是否存在明显的优势，也成为各方专家学者争论的焦点。与此同时，两种不同的收入确认实际应用导致了收入的确认时间点也不同，这也与会计准则存在明显的矛盾。反过来，如果上市房地产企业收入确认实际运用中存在符合CAS14的要求，那么提前确认收入或者延后确认收入就很可能导致收入与成本确认不符合配比等会计质量要求，同时也会造成收入确认与现金流不同步，以及导致企业资产负债率过高等问题。针对以上的问题，笔者通过分析目前主要的上市房地产公司的具体收入确认运用以及近几年的财报情况做出具体的分析研究，对三种不同的收入确认实际运用的确认条件进行详细分析，在三中实际运用之间进行详细的分析比较，并结合上市房地产企业的实际情况，得出结论和提出笔者自己的观点和看法，为上市房地产企业在收入确认问题上提供建议。

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第一章 绪论

1.1选题背景

1.2收入确认在国内和国外研究现状

1.3本文主要框架及主要内容

1.4研究目的和意义

第二章 房地产行业收入确认的研究基础

2.1理论基础

2.2实务基础

第三章 产权过户确认收入的讨论

3.1产权过户确认

3.2产权过户确认收入存在的问题分析

3.3产权转移确认产生结论及后续问题

第四章 竣工验收时确认收入的讨论

4.1竣工验收确认

4.2竣工验收时确认收入条件讨论

4.3竣工验收确认条件存在问题分析

4.4竣工验收确认遗留违约风险问题

第五章 实际交付时确认收入的条件讨论

5.1交付确认

5.2实际交付时的确认条件争论分析

5.3交付确认遗留问题

第六章 竣工验收和实际交付确认的财务状况影响分析

6.1成本与收入配比问题讨论

6.2收入与现金流配比研究

6.3资产负债率研究

第七章 竣工验收和实际交付时确认的比较及建议

7.1竣工验收和实际交付确认收入的比较分析

7.2针对实际交付确认条件补充建议

7.3竣工验收与实际交付确认收入适用情况分析

第八章 总结建议以及进一步研究问题

8.1总结建议

8.2后续问题研究

参考文献

攻读学位期间取得的研究成果

致谢