我国住宅合作社法律问题研究

摘要

住房是人类最基本的生存需求，能否妥善解决好一国居民的住房问题不仅关系到居民自身利益是否能够得到实现，而且关系到国家和社会的稳定程度。住房问题的解决从宏观上来说需诉诸于一国住房供应制度。住房供应制度指的是政府根据不同收入群体的经济承受能力向其提供不同层次、不同类别、不同形式的住房的制度。概观世界各国住房供应制度，几乎都是由这两部分构成，即商品化住房制度和公共住房制度。其中，公共住房制度便是以中低收入群体为调整对象的，住宅合作社是这类住房制度的重要组织载体。 住宅合作社是自愿联合起来的人们通过联合所有与民主控制的组织体来满足他们对居住的需求的自治联合体。通过进行深入剖析可以发现，其设立及运行的宗旨、价值理念和原则都体现出了为社员谋取居住利益、民主与联合的内容。作为一种通过互助合作、以较低的成本满足居住需求的组织体，住宅合作社在解决中低收入群体住房问题方面发挥了极为重要的作用。无论是在美洲还是欧洲各国、日本，住宅合作社的出现和发展都使中低收入者的住房需求得到了有效释放，公共住房制度得以卓有成效地实施。在德国这个住宅产业繁荣稳定的国家，30.9％的住房都是通过住宅合作社供应的；在美国，住宅合作社不但是中低收入群体实现居住愿望的法宝，更已成为高收入群体和对住宅有专业化或身份化需求的群体满足其高品质的、特色化的居住要求的重要承载主体。这些都表明住宅合作社的组织和运作方式是效率的、优化的，其可以在一国住房供应体系中发挥举足轻重的作用。 我国也曾发展过住宅合作社，但是由于种种原因，逐渐走向衰落。结合我国今天的国情来看，住房商品化、市场化改革十多年来，住房价格不断上涨，严重超出普通居民的购买能力，致使诸多居民购房愿望落空，而与之相对应的是房地产开发单位的高额利润，这两者结合起来使住房问题成为社会矛盾的焦点。虽然我国实行了经济适用住房和廉租住房等公共住房制度，但是因固有缺陷或狭窄的覆盖面而作用甚微。住宅合作社这种建房的组织形式的特点、在国外成功运作的经验和在我国由盛到衰的教训使其成为破解住房困局的最佳选择。近年来，我国居民开始将目光重新投向住宅合作社，发起“集资建房”运动。然而，由于法律和政策的缺位，这些“集资建房”行为大都因为缺乏明确的运作方式、缺乏相关的制度规范和制度保障而渐行渐难。因此，在充分认识到住宅合作社的重要作用的基础之上，对住宅合作社进行制度设计是一个十分必要、十分紧迫的课题。 住宅合作社的制度设计应立足于其内部运行和外部交易。在内部制度上，合作住房产权模式的安排权交给住宅合作社既能够体现民主控制的特点，又能够兼顾到不同的需求；无论是在设立阶段还是运行阶段，都要遵循内外部风险控制制度，明确发起人的责任，采用合理科学的治理结构和决策机制，建立追责机制，确立对外交易中的责任形式和权利义务关系，以防止纠纷发生时陷入被动；在外部制度上，构建有利于合作建房顺利开展的土地取得制度和开发资金取得制度，大力发展和完善住宅政策性金融体系，并通过补贴银行等方式鼓励银行向住宅合作社提供低息贷款，以此促进住宅合作社事业的快速健康发展。

目录

文摘

英文文摘

声明

前言

第一章剖析住宅合作社——制度设计研究的逻辑起点

第一节从住宅合作社的价值诉求说起

一、住宅合作社设立及运行的宗旨和基本思路

二、住宅合作社的价值理念

第二节住宅合作社的法律性质

一、住宅合作社具备法人资格

二、住宅合作社是互益法人

第三节住宅合作社的原则和基本法律特征

一、住宅合作社的原则

二、住宅合作社的基本法律特征

第二章住宅合作社在我国

第一节我国发展住宅合作社所面临的法律问题

一、我国住宅合作社的历史及现状

二、住宅合作社在我国发展所面临的法律障碍和法律风险

第二节我国发展住宅合作社的必要性分析

一、基于交易费用理论的视角

二、基于实证分析的视角

三、基于制度比较的视角

第三章住宅合作社的制度设计——从内部运行的角度切入

第一节合作住房的产权归属制度

一、国外合作住房产权归属制度考察

二、我国合作住房的产权归属制度

第二节住宅合作社的风险控制制度

一、内部风险控制制度

二、外部风险控制制度

第四章住宅合作社的制度设计——从外部交易的角度切入

第一节土地使用权取得制度

一、土地使用权取得制度缺位

二、确立土地使用权取得制度

第二节开发资金取得制度

一、国外住宅合作社开发资金取得的政策倾向和制度保障

二、我国住宅合作社开发资金取得制度的建立与完善

结语

参考文献

致谢

个人简历

在攻读硕士期间发表的学术论文与研究成果