大连市住宅物业服务收费现状及其调控政策建议

摘要

经过多年的探索和发展，作为一个新兴行业，我囯物业管理已初具规模，为国民经济的发展和社会的进步做出了重要贡献。然而任何发展都不是一帆风顺的，物业管理行业也在不断暴露矛盾和问题，比较突出的矛盾主要集中在物业服务收费方面：大力发展物业管理与物业管理企业收不抵支、亏损严重的矛盾；刚性收费标准和弹性服务的矛盾；有偿服务与不愿出钱的矛盾；服务要求高与收费收缴率低的矛盾。这些矛盾不解决，势必制约物业管理事业的进一步发展。
　　本文通过运用公共物品理论、委托代理理论及博弈论，在研究物业服务属性和特点，物业收费的原则、计费方式、定价形式和费用构成以及物业管理和物业服务收费政策发展沿革的基础上，以大连市住宅物业服务行业为对象，对大连市住宅物业服务企业基本情况，业主大会、业主委员会建设运行情况，物业服务收费基本情况，业主对物业服务满意度等进行了深入调查研究。通过走访访谈和问卷调查的形式，对物业行业管理部门、物业服务企业及业主进行了调研，获得了大量一手资料。通过对调研结果的统计分析和整理，认为部分业主对物业服务管理的商品属性认识不足，法律意识的淡薄，业主自治水平存在局限，物业服务企业管理不到位，市场化选择艰难，物业行业主管部门职责划分不清、管理边界模糊，政府指导价不能适应市场发展需要，市场调节价缺乏相应的监管，物业纠纷调解机制尚未建立，物业服务费收缴困难等问题已成为阻碍物业服务收费矛盾化解的主要症结所在，制约了大连市物业服务行业的发展。最后，立足于大连市物业服务收费管理，从业主、物业管理企业和政府行政管理等方面提出了加强大连市住宅物业收费调控和管理的政策建议。第一，完善业主自治机制的对策，包括提倡业主树立花钱购买物业服务的消费意识，规范业主大会和业主委员会运作，引导业主委员会发挥积极作用等建议；第二，提高物业管理企业经营效率和业主满意程度的对策，包括加强企业规范化管理，强化物业前期管理和建管衔接管理，减轻物业服务企业税费负担等建议；第三，加强政府行政管理的对策，包括完善物业管理配套政策，构建监督制约机制，创新物业管理体制等建议；第四，其他相关对策，包括建立正确的舆论导向，构建优胜劣汰的市场选择机制，大力推行物业收费明码标价制度，加强对房地产开发建设的监督与管理等建议。

目录

1 绪论

1.1 研究背景与意义

1.2 研究综述

1.3 相关理论分析

1.4 主要研究内容

1.5 研究方法

2 物业服务收费概述

2.1 物业服务

2.2 物业服务收费

2.3 物业管理及物业服务收费政策发展沿革

3 大连市住宅物业服务收费现状调查

3.1 大连市住宅物业服务行业概况

3.2 大连市物业服务收费标准

3.3 调研方式及调研对象选取

3.4 问卷设计及调研过程

3.5 样本回收统计及调研结果描述

4 大连市住宅物业服务收费存在问题的原因分析

4.1 业主层面

4.2 物业服务企业层面

4.3 政府层面

5 加强大连市住宅物业收费调控和管理的政策建议

5.1 完善业主自治机制

5.2 提高物业管理企业经营效率和业主满意度

5.3 加强政府行政管理

5.4 其他相关建议

参考文献

附录

附件一：大连市住宅物业服务收费现状调查问卷一（业主）

附件二：大连市住宅物业服务收费现状调查问卷二（物业服务企业）

附件三：大连市住宅物业服务收费现状调查问卷三（业主委员会）

附件四：大连市住宅物业服务收费现状访谈提纲

致谢