农村房屋所有权与宅基地使用权流转法律问题探析

摘要

依照物权法的基本原则,农村村民本应有权自由处分属于自己的财产——农村宅基地上的房屋。而事实上,根据目前我国相关法规,由于对农村宅基地流转的限制,一定程度上造成了对农村村民位于农村宅基地上房屋所有权的实现障碍。在这样的法律状况下,我国农村地区仅存在房产市场而无地产市场。但同时房屋和土地一体的自然联系,则使得农村住宅流转陷于困境,相应的农村住宅流转也就不能实现,于是加剧了房屋权利私有与宅基地集体所有之间严重的法律冲突。根据“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定”和“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准”的规定,从一个侧面说明,法律是允许农村住宅自由流转的。又根据“公民的个人财产,包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产”以及“所有权人对所有物享有占有、使用、收益和处分的权能”的规定,可以看出,因农民对其房屋享有所有权,故其可以自由处分,实现房屋的流转。既然宅基地为集体所有,而根据“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定可认为,农村宅基地使用权是不可流转的。将上述相关规定结合起来看,房屋的可流转与农村宅基地的不可流转冲突明显地暴露出来了。于是,这两个冲突直接导致了不同所有权实现的矛盾,根据“申请农村村民住房所有权转移登记,受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的,除法律、法规另有规定外,房屋登记机构应当不予办理”的规定,显然农民对其住宅所有权的实现存在困难。
　　 法律作为文字规范,往往受到客观环境和主观表达的局限,其对现实的囊括和未来的预测不可能面面俱到,因此出现法律空白也无可厚非。因此法学理论和司法实践都允许法官通过法律推理参照其他法律规范来处理相关案件。但是我们也看到,实务界对该类案件的处理大相径庭,其判决结果的巨大差异已经影响了法律的权威性,因此对该问题进行理论探讨已是当务之急。