房屋共有共用面积“谁使用谁分摊”原则适用性研究

摘要

随着城市化进程的推进，房屋价格一路上扬，作为影响房屋价格因素之一的共有共用建筑面积，它的分摊问题亟需解决。《房产测量规范》（下文简称《规范》）的颁布未能全面覆盖共有共用建筑面积分摊的所有问题，所以，作为《规范》的补充原则“谁使用谁分摊”应运而生。
　　“谁使用谁分摊”对分摊面积的界定有着重要作用，但它在某些情况下是不适用的。房产测绘中对“谁使用谁分摊”原则的研究甚少。本文研究“谁使用谁分摊”原则适用性，包括不适用和适用性两方面情况，探讨出一套有利的条件限制此原则的使用。文中大量采用实例、图文表格，并将适用性和不适用性的评判标准代入其中，验证适用性的四个使用条件效用性。故本文的主要内容包括以下3大部分：
　　第一部分是“谁使用谁分摊”原则的内涵介绍，包括出台背景；“谁使用谁分摊”的定义（主体是消费者；客体是共有共用建筑面积中的分摊部位；目标是主体产权利益分配；产权确认方法具有直观性；影响混淆利益分配；应用具有特殊性）。
　　第二部分是“谁使用谁分摊”原则的不适用问题。此原则不适用问题具体表现在分摊部位不明、分摊产权不清、利益交错复杂情况下。不适用情况产生原因：房屋建筑设计和理念日益复杂、信息鸿沟、法律法规不明、开发商利润驱动、消费者自身局限性、政府监管不到位。“谁使用谁分摊”不适用在专业、经济、社会等方面产生了不良影响；以及它的评判标准包括外部性、经济等价原则、系统性原则、空间正义等，并例举了一些“谁使用谁分摊”原则的不适用情况。
　　第三部分是“谁使用谁分摊”原则的适用性分析。阐明了“谁使用谁分摊”的适用性依据：公平原则、帕累托最优状态准则、空间均衡原则、谨慎原则；“谁使用谁分摊”的四个适用条件需同时具备，即在分摊主体产权明晰、分摊对象同一层级且功能单一、分摊评价标准公平统一、局部空间与整体空间不发生冲突时，可以积极运用“谁使用谁分摊”的原则。

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1引言

1.1 研究背景及意义

1.2 研究现状

1.3 研究目标和研究内容

1.4 研究方法和技术路线

1.5 本文特色与创新之处

2 相关理论基础

2.1 公平理论

2.2 系统论

2.3外部性理论

2.4空间正义理论

2.5产权的研究

3“谁使用谁分摊”概述

3.1“谁使用谁分摊”出台背景

3.2 “谁使用谁分摊”的定义

4 “谁使用谁分摊”原则的问题

4.1“谁使用谁分摊”的问题概述

4.2 “谁使用谁分摊”原则的问题表现

4.3 “谁使用谁分摊”不适用问题的产生原因

4.4“谁使用谁分摊”不适用问题的影响

4.5 “谁使用谁分摊”不适用问题的评判原则

5“谁使用谁分摊”适用性分析

5.1 “谁使用谁分摊”适用性原则

5.2“谁使用谁分摊”的使用条件

6“谁使用谁分摊”适用性实证性研究

6.1 案例一

6.2 案例二

6.3 案例三

6.4 案例四

6.5 案例五

6.6 案例六

6.7 案例七

结语

参考文献

致谢

在读期间公开发表论文（著）及科研情况