土地储备运行效果评价及完善对策——以江西省九江经济开发区为例

摘要

土地发展中心作为第一个土地储备机构，自1996年在上海成立以来，全国诸多城市也相继进行了很多探索，据统计目前全国已有250多个城市建立了各种类型的土地储备机构。土地储备机构的成立不仅有利于城市土地资源的有效配置，而且有利于土地市场的规范和城市的经济发展。但任何一个事物的出现有利也有弊，土地储备机制亦是如此，因此如何公平、合理的评价事物的客观价值并通过评价提出相关建议显得尤为重要。所以建立并完善土地储备制度，制定更好评价体系和运行机制已经成为一个值得深入研究的课题。
　　 本研究阐述了选题背景与意义，并对国内外土地储备产生与发展、概念与内涵、运行模式与运作程序、土地储备评价和意义进行了概述，基于大量文献资料的基础上对土地储备评价的体系进行总结，主要包含六种:土地储备潜力评价、适宜性评价、绩效评价、项目评价、风险评价以及规划评价，并对各种土地储备评价的作用、评价原则、内容、方法等进行了归纳总结，在此基础上重点介绍了土地储备机制运行效果评价，包括评价的目的、技术路线、原则以及方法等，并以九江经济开发区为例，对其所实施的效果进行了评价。
　　 九江经济开发区土地储备中心于2008年6月成立，通过对2008-2011年土地储备机制运行效果的评价，得出九江经济开发区土地储备机制的运行取得了较好的成绩，在土地市场调控方面，综合评价分值为58.235，城市经济发展方面，综合评价分值为52.581，在公平配置效益方面，评价分值为44.698，可见土地储备机制的运行对土地一级市场的宏观调控作用比较明显，同时促进了城市经济发展、增加了财政收入，并且随着时间的推移，九江经济开发区土地储备机制运行的效果越来越突出，越来越明显，到2011年其土地储备机制运行效果评价分值为67.679，是2008年评价分值的3倍还多，可见在九江经济开发区土地储备中心工作人员的共同努力下，土地储备工作开展的越来越好。但是在实施的过程中也存在一些问题:一定面积土地的闲置、土地储备公平效益不明显、土地储备年度利益不均、土地收储利润率分配不合理、土地利用率不高、土地储备规划用途单一、公平配置效益不明显等。本文最后针对前面对土地储备评价体系的论述和九江经济开发区的实例分析，就土地储备机制的完善提出了几点相关建议:1.加大前期土地开发整理力度;2.对于土地储备供应，应建立区域性的预警机制;3.充分发挥政府的执政能力，提高其对土地市场的管理能力;4.正确认识土地储备与房地产市场的关系;5.拓宽土地储备的融资渠道，加强对土地储备风险的防范能力;6.建立公平高效的价格机制;7.合理建立土地储备阶段性目标;8.加强土地储备公平效益的实现。

目录

声明

摘要

1 绪论

1．1 研究目的与意义

1．1．1 选题背景

1．1．2 研究目的与意义

1．2 研究综述

1．2．1 土地储备的产生与发展

1．2．2 土地储备的概念与内涵

1．2．3 土地储备的运行模式、运作程序

1．2．4 土地储备的评价研究

1．2．5 土地储备意义研究

1．3 研究内容

1．4 研究方法与数据来源

2 土地储备机制运行效果评价

2．1 评价目的

2．2 评价技术路线

2．2．1 数据资料的收集和整理

2．2．2 土地储备机制运行效果评价

2．2．3 评价结果分析

2．3 评价原则

2．3．1 针对性原则

2．3．2 综合性与主导性原则

2．3．3 动态性原则

2．3．4 可操作性原则

2．3．5 数据资料的可获得性原则

2．4 评价指标的建立

2．5 评价方法简介

2．5．1 特尔菲法

2．5．2 层次分析法

2．6 评价指标的标准化处理

2．7 评价结果的计算

3 九江经济开发区实证研究

3．1 江西省九江经济开发区土地储备机制运行现状

3．1．1 九江经济开发区概况

3．1．2 九江经济开发区土地储备机制建设状况

3．2 九江经济开发区土地储备机制运行效果评价与分析

3．2．1 指标权重的确定

3．2．2 指标数据计算

3．2．3 指标标准化处理

3．2．4 评价结果

3．2．5 结果分析

3．2．6 九江经济开发区土地储备机制运行过程中出现的问题

4 土地储备机制完善的几点建议与对策

4．1 加大土地储备前期的土地开发整理力度

4．2 建立区域土地储备供应预警机制

4．3 充分发挥政府的执政能力，提高政府对土地市场的管理能力

4．4 正确认识房地产市场与的土地储备市场关系

4．5 拓宽土地储备融资渠道，加强土地储备风险防范能力

4．6 建立公正高效的土地价格机制

4．7 合理建立土地储备阶段性目标

4．8 加强土地储备公平效益的实现

5 小结与讨论

5．1 本研究主要结论

5．2 本研究创新之处

5．3 本研究的不足

参考文献

致谢