商品房认购书法律问题研究——从一则案例谈起

摘要

在房地产交易过程中，交易双方在签订正式买卖合同之前，往往会预先签订一份商品房认购书。由于我国法学界对认购书的性质、履行、违约责任等存在诸多争议，导致实践中对于因认购书而产生的纠纷出现了法律适用的混乱局面。 商品房认购书作为商品房买卖合同(包括预售合同，下同)的预约，其作用在于初步约定交易条件，固定交易机会，变潜在的买家为现实的买家，法律效力在于约束双方当事人根据认购书约定的条件，在约定期限内订立正式的商品房买卖合同。 商品房认购书的履行，其关键在于双方的权利义务。包括：第一，以合理条件进行实际谈判的义务。具体表现为：首先，不得以任何形式拒绝谈判；其次，不得强加不适当的超出协议的不合理条件；再次，不得为阻碍协议达成设置障碍。第二，持续谈判的义务。具体表现在没有正当理由，一方当事人不得随意中断谈判。第三，相关的附随义务。包括通知、协助、保密等义务。 商品房认购书属于预约合同。对于预约的法律责任，学界存在违约责任说、缔约过失责任说和违约责任和缔约过失责任并行说三种不同观点。本文认为，根据发生阶段的不同，无过错方可以向过错方主张违约责任，也可以向过错方主张缔约过失责任。 认购书作为预约，一旦成立生效即在当事人之间产生一定的法律拘束力。当事人未按照合同约定履行自己应尽的合同义务，则要承担相应的违约责任或缔约过失责任，无过错一方当事人则有权寻求法律救济，违约方承担责任的形式与一般合同的责任形式相同，包括实际履行、损害赔偿、给付定金等。 笔者从现实中一个有争议的案例导入论题，以案情中归纳出的争议焦点为主线，借助预约的角度分析商品房认购书。第一部分介绍案情，之后分别从认购书的法律性质、效力、履行、法律责任及法律责任的承担方式几个方面进行探讨，并在研究认购书相关理论问题的同时，结合理论分析案例，最终得出结论，旨在为解决现实中的法律争议问题提供借鉴。

目录

文摘

英文文摘

声明

引言

一、案例介绍

二、商品房认购书的法律性质

三、商品房认购书的法律效力

四、商品房认购书的履行

(一)以合理条件进行实际谈判的义务

(二)持续谈判的义务

(三)相关的附随义务

五、商品房认购书产生的法律责任

六、商品房认购书责任的承担方式

(一)认购书的违约责任承担方式

(二)认购书的缔约过失责任承担方式

结语

参考文献

致谢