经济发达地区农村宅基地使用权市场化流转意愿及模式研究——以丹阳市为例

摘要

随着市场经济的发展,农村宅基地隐性入市的情况已屡见不鲜,基于现有“房能交易,地不能交易”法律制度,导致了一系列问题。论文基于丹阳市农村宅基地使用权流转实地调研结果,分析了丹阳市宅基地使用人对宅基地使用权流转意愿度。从改革现有宅基地产权结构入手,提出了要实现宅基地使用权自由流转,应扩大宅基地权能。在此基础上,设计了宅基地使用权市场化流转的模式,并通过宅基地腾退和交易实例进行了验证。所提出的宅基地使用权市场化流转的模式,为解决我国农村宅基地使用权市场化流转提供一种新思路。具体研究主要工作和结论如下:
　　 (1)针对广大农村宅基地使用者所普遍关心的问题,设计调查问卷,选取延陵镇作为样本区,在实地对丹阳市农户进行访谈与调查。调查过程中共发放问卷240份,收回问卷228份,有效问卷201份,有效率83.8％。
　　 (2)以丹阳市宅基地使用权市场化流转意愿数据为基础,分析了农村宅基地利用现状；对农村宅基地使用权流转意愿的影响因素进行了相关性分析,基于Logistic模型构建了农户宅基地使用权流转意愿度模型。结果表明,户主自身的个人特征因素会直接影响户主是否赞成宅基地流转的决策行为。户主的年龄、文化水平、家庭人口数和家庭年总收入、收入来源等因素对农村宅基地使用权流转的意愿度影响较高。随着农村经济水平的进一步发展,越来越多的农村居民会接受更高等级的教育,相应的其所能获取的经济收入也会越来越高,脱离农村的可能性及意愿也会越来越强。
　　 (3)针对农村宅基地在流转方面存在的问题,从产权要素入手分析其原因,对宅基地权能进行扩展,并用界牌镇新村建设实例进行了验证。
　　 (4)在比较农村宅基地使用权流转现有改革思路的基础上,提出了农村宅基地市场化流转改革的思路。分析了宅基地流转系统中各主体及主体间的行为与关系,设计了宅基地使用权交易流转模式,给出了宅基地转让的操作要点。并结合丹阳市宅基地退出和具体交易案例,对设计建立的宅基地使用权流转系统进行了验证。