大城市推行“以房养老”的必要性与可能性研究——以南京市为例

摘要

近年来，随着社会经济的持续发展，我国居民生活质量也有了明显的提高，加之社会医疗水平的逐步提升，我国人口预期寿命不断延长，目前正在不可避免地迈向深度老龄化社会，养老不仅成为家庭、个人面临的一大难题，也成为国家政府无法回避的社会问题。然而，家庭结构的改变使得传统“养儿防老”的家庭养老模式难以为继，国家提供的养老保险仅覆盖劳动群体、保障其基本生活需求，而蓬勃兴起的商业寿险只保障较高收入的群体。在这种情况下，以房养老作为一种新兴的养老模式，为我国养老问题的解决提供了一种新思路。
　　所谓“以房养老”，简单来说就是老年人将其名下的房屋产权通过抵押出让给金融机构的方式，从金融机构获得一笔养老费用，用于自己养老开支的一种养老方式。这种养老方式充分挖掘了房屋的未来价值，是将房屋的所有权与使用权相互分离，从而实现养老目的的一种创新。然而，以房养老在我国的实践时间短，运行模式还很不完善，在制度建设、法律规范等方面基本上还是一片空白。虽然北京上海杭州等地曾尝试推行过与以房养老相关的新型养老业务，但都没能够取得理想的效果。究其原因，我们发现以房养老业务的推行要因地制宜，根据不同地方的实际情况采取不同的推行方式。本文以南京为例，搜集最新数据资料，采用调查问卷的形式，进行实地调研，同时采用记录访谈的形式还原最真实的材料，运用文献研究法、比较分析法、跨学科研究法，对南京市开展以房养老的必要性与可能性进行了比较深入的研究。
　　通过实地调查我们发现南京市有开展以房养老业务的必要性与可能性。
　　南京市开展以房养老业务的必要性主要体现在:第一，南京市人口老龄化状况日益严重;第二，家庭养老功能逐渐弱化;第三，家庭养老功能弱化的同时，家庭养老金难以应付养老需求;第四，机构养老发展不足，无法满足日益庞大的养老需求。在这种情况下，南京市尝试开展以房养老业务就显得尤为紧迫。
　　另一方面，南京市也具备了开展以房养老业务的某些条件，为以房养老的开展提供了可能性，首先表现在南京有着开展以房养老业务的市场需求，中等收入的老人、有多套房产的老人以及无子女的老人都对以房养老业务充满期待;其次，南京本地银行保险机构众多，为以房养老业务的开展提供了良好的执行主体和专业化支持;第三，国家支持以房养老的开展，保险监管部门已批准幸福人寿在一些试点城市推广以房养老保险产品，以房养老业务正式逐步走向政策化正规化;最后，南京市近几年的经济形势，尤其是房地产市场稳步向上发展，为以房养老业务的开展提供了良好的经济基础。
　　最后，结合南京市的实际情况，笔者认为，在我国的大城市，“以房养老”可以作为一种养老的替代方案，充分发挥市场的杠杆作用，链接“现在和未来”。通过完善相关的制度政策，充分市场的基础配置功能、政府的主导、监管功能以及一些商业机构（包括金融、保险）的参与，“以房养老”并非是一个神话，而完全有可能成为一部分老人颐养天年的替代方案。

目录

声明

摘要

第1章 绪论

1．1 研究背景和意义

1．1．1 研究背景

1．1．2 研究意义

1．2 文献综述

1．2．1 引入国外以房养老理论的综合性研究

1．2．2 关于以房养老在我国是否可行的理论性研究

1．2．3 从实务角度对以房养老的推行进行定量研究

1．3 研究内容与创新点

1．3．1 研究内容

1．3．2 可能的创新

1．4 研究工具与方法

1．4．1 文献研究和理论分析法

1．4．2 比较借鉴研究法

1．4．3 实证调查法

1．4．4 数据分析法

第2章 以房养老内涵以及相关理论

2．1 以房养老内涵

2．1．1 概念

2．1．2 以房养老的运行

2．1．3 开展以房养老对我国社会发展具有积极意义

2．2 以房养老基本理论支撑

2．2．1 生命周期理论

2．2．2 家庭财富代际传递理论

2．2．3 资源优化配置理论

2．2．4 养老及社会保障理论

2．2．5 产权分割和资产流动性理论

第3章 以房养老国内外实践及其效果

3．1 国外典型国家以房养老实践

3．1．1 美国三种典型以房养老模式

3．1．2 加拿大单一私营化模式

3．1．3 英国两种以房养老运作模式

3．1．4 靳加坡的反向抵押贷款

3．2 国内典型城市以房养老实践

3．2．1 上海市“以房自助养老”实践

3．2．2 北京商业化运作实践

3．2．3 杭州市多样化以房养老实践

3．3 国内外以房养老模式的成效以及启示

第4章 以房养老的必要性分析：以南京市为例

4．1 南京市人口老龄化状况日益严重

4．2 家庭养老功能逐渐弱化

4．3 家庭养老金不足

4．4 机构养老发展不足

第5章 以房养老的可能性分析：以南京市为例

5．1 南京市以房养老的潜在市场需求

5．1．1 中等养老收入的人群相比于低收入和高收入人群有更大的参与意愿

5．1．2 其名下有多套住房的老年群体，参与的意向更加明显

5．1．3 无子女老人也表现出较强的意愿尝试以房养老

5．2 南京实行以房养老的政策主体与执行主体分析

5．2．1 政策主体分析

5．2．2 执行主体分析

5．3 南京市实行以房养老的宏观环境分析

5．3．1 南京市实行以房养老模式的政策环境分析

5．3．2 南京市实行以房养老的社会文化环境分析

5．3．3 南京市实行以房养老模式的宏观经济环境分析

5．4 以房养老的风险分析

5．4．1 长寿风险

5．4．2 房屋价值波动风险

5．4．3 利率风险

5．4．4 政策风险

第6章 南京市推行以房养老的对策建议

6．1 明确政府在以房养老模式推行中的职能定位

6．2 完善相关法律法规

6．3 合理调控房地产市场

6．4 完善金融保险体系，支持金融参与者开展以房养老

6．5 逐步改变传统养老观念

结语

附件

参考文献

在校期间科研成果

致谢