集体土地“以租代征”问题与对策研究——以延安市志丹县为例

摘要

土地是人类赖以生存的物质基础，是一项重要的社会资产和农业中的主要生产资料。马克思指出，“土地是一切生产和一切生产和一切存在的源泉，”正如成廉·配第所说“劳动是财富之父，土地是财富之母”。随着人类劳动的投入并固定于土地上，使土地包含土地物质和土地资本，它是人类生存和不可替代的重要资源，同时也成为人类社会中珍贵的社会资产，具有不可再生性和稀缺性的特点。因此，如何科学合理集约高效地利用土地普遍成为全社会关注的热点和焦点。2010年中共中央第十七届五中全会召开后，我国全面推进工业化、城镇化、农业现代化建设进程，随着三化的进程不断加快，刚性的大量用地需求势必日益突显，我国实行最严格的土地用途管制制度，严控用地指标，随着建设时取得国有土地费用的不断提高，促使用地单位把用地目标转向农村集体土地。在集体土地流转方面，目前仍然严格实行将农村集体农用地变为建设用地，另外在法律法规、执法程序设计、征收农民土地补偿设计等方面存在一些不合理、不清晰和完善的地方，导致农村集体土地每年都有不同程度的发生“以租代征”这一违法事实。针对“以租代征”的违法用地情况，国务院、国土资源部高度重视此类违法案件，专门印发文件坚决制止“以租代征”违法违规用地行为，通过开展专项土地执法行动，从根本上扭转“以租代征”农村集体土地这一违法违规行为高发的态势，但从近年来执法实践和违法案件中仍然可以看到此类违法案件。
　　因此，本文以志丹县“以租代征”农村集体土地的违法案件入手，阐述该违法行为的涵义、特点及其表现形式，分析其产生的原因和久治不灭的根源，揭示出“以租代征”违法用地严重的负面影响，结合实际土地利用情况和现行法律法规政策、经济利益等多方面，从政府、企业、农民或农村集体等多个层面考量，提出防治和解决“以租代征”违法用地的措施和建议，以期达到有效解决屡禁不止的“以租代征”问题，推动国土资源管理工作进一步发展。

目录

声明

摘要

第一章 绪论

1．1 选题依据和背景

1．2 研究的目的和意义

1．2．1 研究的目的

1．2．2 选题意义

1．3 文献综述

1．4 研究内容与方法

1．4．1 研究内容

1．4．2 研究方法

1．5 技术路线

第二章 志丹县概况和土地利用及“以租代征’’的基本情况

2．1 志丹县概况

2．1．1 地理概况

2．1．2 经济概况

2．2 志丹县土地利用基本情况及“以租代征”基本情况

2．2．1 土地开发整理概况

2．2．2 土地利用现状

2．2．3 耕地资源及利用概况

2．2．4 开发整理土地和供地情况

2．2．5 “以租代征”法用地基本情况

第三章 集体土地“以租代征”违法行为剖析

3．1 “以租代征”违法行为的内涵、表现形式与特点

3．1．1 “以租代征”的内涵

3．1．2 表现形式

3．1．3 基本特点

第四章 “以租代征”违法行为成因和利弊分析

4．1 “以租代征”成因

4．1．1 地方政府单纯追求经济发展

4．1．2 地方经济发展用地需求压力增大

4．1．3 用地单位希望降低用地成本

4．1．4 土地补偿设计不尽合理

4．1．5 用地手续办理过于繁杂

4．1．6 出租和承租方形成经济利益互补

4．1．7 土地行政执法“软”环境和处罚标准“虚”执行

4．2 “以租代征”违法行为间接在各方面反映出一定的合理性

4．3 “以租代征”违法行为暴露出的社会危害

4．3．1 “以租代征”违反了土地管理法律法规

4．3．2 “以租代征”架空土地用途管制制度

4．3．3 “以租代征”侵害农民的根本利益

4．3．4 违反保护耕地的基本国策

4．3．5 造成政府土地资产收益的流失

4．3．6 给社会造成不稳定因素

4．3．7 宏观调控政策受到严重影响

4．3．8 冲击粮食安全和可持续发展战略

4．3．9 不利于产业结构升级和长远发展

第五章 防治“以租代征”相关措施和建议

5．1 赋予集体土地与国有土地平等的地位，发挥农民保护土地的积极性

5．2 加大土地宏观调控力度，防止低水平重复建设

5．3 多措并举，建立保护耕地长效机制

5．4 纠正政府失灵，规范建设用地秩序

5．5 加大惩处力度，建立土地长效共同监管机制

5．6 深入开展立法调研，加快二元体制改革

5．7 出台相关的规定，把以“占地方式”供地纳入法制轨道

5．8 加大土地增减挂钩力度，缓解用地指标短缺的压力

5．9 实行差别化用地指标管理，统筹兼顾各地方经济发展

第六章 结论

参考文献

致谢