南京市城中村改造研究——城中村集体土地住宅房屋拆迁补偿探索

摘要

随着城市化进程的推进，城市规模的不断扩大，城市周边的村落逐渐转变成城中村。城中村由于相关建设无序、基础设施不配套、环境卫生脏乱差，不符合城市形象，因此将城中村改造为真正的城市成为当务之急。
　　 改造就离不开拆迁。由于我国特殊的土地所有权制度，国有土地上城镇房屋拆迁办法已有较明确规定，而在集体土地上的房屋拆迁办法是由各地方政府自行制定，两者在拆迁补偿方面差距较大。
　　 城中村，作为征地后剩余的集体土地，与城市距离较近，有的甚至在城市之中，周边的城镇房屋价格较高。同时，由于其相对低廉的租金，房屋出租市场繁荣，村民在失去土地这一生产资料以后，房租成为主要家庭收入之一。因为拆迁，使村民的利益收到损失，拆迁人对权利人应当给予相应的补偿。但由于城中村拆迁应用的是集体土地拆迁办法和标准，补偿和损失之间有较大差距，因此造成种种社会问题。
　　 本文以南京市城中村改造工作为例，分析了其在城中村集体土地上住宅房屋的拆迁补偿办法，结合城中村特点，提出其不合理性。并结合现行的城镇房屋拆迁政策，提出较为适宜的补偿办法。其后，通过案例比较各种办法的补偿标准，分析其可行性。
　　 本文共分为七章。
　　 第一章为绪论，提出本课题研究的背景、目的和意义，阐述了本论文研究的思路和方法。
　　 第二章为文献综述，总结了国内外的一些研究情况，给本文提供了参考。
　　 第三章为南京市现行办法的分析，提出其不合理的原因。
　　 第四章为基于城中村现状的拆迁补偿方法研究。本章是本文的重点，通过上两章的分析，提出更为适宜的补偿办法，并对确立补偿标准。
　　 第五章为拆迁主体行为的博弈分析。通过对拆迁主体在不同补偿办法的条件下的不同策略的分析，论证新补偿标准的必要性。
　　 第六章为实例研究。以南京是红山村为例，确定标准样本房屋，用各种方法进行补偿标准测算，为本文的补偿办法和标准进行了实例论证。
　　 第七章总结全文。本文提出的办法还未经过实践的检验，还停留在理论阶段，其中有很多细节问题值得深入研究。
　　 希望能解决目前在南京市城中村改造工作中出现的住宅房屋补偿不够健全的问题，使城中村改造工作能够更加顺利进行，并能给其它城市的城中村工作提供借鉴。