我国城市新区商业地产营销的关键问题与策略研究——以“凤凰港商贸城”地产营销的实践为例

摘要

随着我国房地产行业的迅猛发展,市场进一步细分,商业地产从房地产市场中逐步独立出来。商业地产的经营是一个具有地产、商业和投资三重特性的综合性经营活动,它的三重特性既区别于单纯的地产投资和商业经营,又有别于传统意义上的房地产行业。与传统意义上的房地产,即住宅房地产相比,商业地产具有资金需求大、资金周转缓慢、经营活动复杂(既有物业建设和管理,又有招商和商业运营管理等经营活动)等特点。在流动性过剩、通货膨胀等因素影响下,物业持有成为改善资产结构的重要选择,这使得商业地产开发又成为开发业务中的一个突出热点。
　　 近百年来,全球加速的城市化进程给城市经济带来了发展,也带来城市人口的急剧膨胀和各类产业的快速增加。扩大城市规模,进行城市外部空间拓展,开辟城市新区成为各个城市面临的重要趋势。城市新区作为城市人口集聚的新载体、城市经济发展的新亮点,其土地资源丰富,商业发展起点高、空间大,使其成为城市商业扩张的焦点区域。
　　 我国许多城市新区在初期建设时属于建设项目配套型开发,先有经济开发区、高新技术区、大学城、物流园区等重大建设项目或具体功能定位,在此基础上发展具有城市特征的区域中心。这类新区的商业地产开发往往缺乏合理规划和有效消费,同时,由于营销能力、策略等方面影响,以及资金瓶颈的影响,我国城市新区的商业地产往往存在小型商业地产过量的现象,难成规模聚集。
　　 随着我国新区建设的发展,新区规划逐渐完善,使新区真正成为疏解老城功能的新平台、城市资产经营的新亮点,此时商业地产营销问题显得尤为重要。本文即以我国城市新区购物中心(Shopping Mall)为代表,从市场环境调研、项目定位、项目规划与设计、项目招商推广、经营管理策略等方面研究我国城市新区商业地产营销的关键问题与策略。