保障性住房全生命周期成本构成及影响因素分析

摘要

我国的保障房建设目前正处在高速发展的重要时期，巨大的住房刚性需求和大规模推进保障性住房建设并存。当前在房地产开发项目成本控制中，多数房地产企业只注重建设期间的一次性投资，而较少考虑项目寿命周期全过程的成本。因此改变项目成本控制的理念、关注项目全生命周期成本、解决诸多成本控制中存在的问题是房地产开发企业赢得市场的一个重要途径。在日益强调可持续发展、节能环保及构建和谐社会的背景下，全生命周期成本(LCC)控制理论及其理念正日益受到人们的关注和重视。作为一种全面控制成本的理论，国内不少学者和房地产企业正积极对其进行研究和尝试应用。本文引入LCC理论，尝试用一个新的视角来分析和解决困扰房地产项目成本控制的一些问题。首先对国内外全生命周期理论进行了总结分析，并且对房地产项目当前成本控制现状进行了归纳性研究;继而分析研究了房地产项目的全生命周期各阶段的划分;在此基础上，对保障性住房全生命周期成本的构成作了比较系统的研究，分析了保障性住房全生命周期成本控制的主要内容、各阶段的成本控制要点、方法和成本控制步骤，继而系统地分析了保障性住房的全生命周期成本的计算方法和控制指标等;国内外对成本控制的方法和技术众多，作为一种立足于项目全生命周期角度的分析方法，同时还分析研究了价值工程在全生命周期成本控制中的应用。最后，通过南京“幸福城”居住区实际案例分析，对保障性住房全生命周期成本控制方法进行了实证分析。通过本文对全生命周期成本控制的研究发现，用全生命周期的理论对具体的房地产项目进行管理是提高项目市场竞争力非常有效的途径，符合国家可持续发展的战略需要，为企业恒久发展打下了坚实的基础。

目录

声明

摘要

第一章 前言

1．1 研究的背景

1．2 研究的目的和意义

1．3 研究的内容

1．4 研究的方法与技术路线

1．5 本章小结

第二章 本论文研究的理论基础

2．1 保障性住房的相关概念及其特点

2．1．1 保障性住房的基本概念

2．1．2 保障性住房的特点

2．2 保障性住房的发展轨迹

2．3 保障性住房的地位与作用

2．4 保障性住房与普通商品房的区别

2．4．1 供应对象的不同

2．4．2 供给方式不同

2．4．3 土地取得方式不同

2．4．4 其它不同

2．5 保障性住房的价格构成

2．6 全生命周期成本(LCC)理论概述

2．6．1 全生命周期成本(LCC)概念

2．6．2 全生命周期成本(LCC)分析的目的和意义

2．7 全生命周期成本(LCC)的国内外研究

2．7．1 国外研究状况

2．7．2 国内研究状况

2．7．3 全生命周期成本(LCC)的国内外研究方法

2．8 本章小结

第三章 保障性住房全生命周期成本理论分析

3．1 保障性住房全生命周期阶段划分与主要内容

3．1．1 住宅开发

3．1．2 购置阶段

3．1．3 物业管理

3．1．4 物业拆除与报废

3．2 保障性住房全生命周期成本构成分析

3．2．1 保障性住房价格构成的特点

3．2．2 保障性住房全生命周期成本特点

3．2．3 保障性住房全生命周期成本构成

3．3 保障性住房全生命周期成本控制

3．3．1 保障性住房全生命周期成本控制原则

3．3．2 全生命周期成本控制的目标

3．3．3 保障性住房全生命周期成本控制体系

3．3．4 保障性住房成本控制的主要内容和要点

3．3．5 全生命周期成本控制步骤

3．4 本章小结

第四章 保障房全生命周期成本模型及计算

4．1 保障房全生命周期费用的建模

4．1．1 保障房全生命周期费用单元估算方法

4．1．2 保障性住房全生命周期各费用单元模型

4．1．3 保障性住房全生命周期费用模型

4．1．4 保障性住房寿命周期费用折算

4．1．5 保障性住房全生命周期成本分布

4．2 影响保障性住房寿命周期费用估算的主要因素

4．2．1 折现率

4．2．2 通货膨胀率

4．2．3 金融、土地、房地产政策

4．3 本章小结

第五章 保障房全生命周期成本影响因素分析及优化方法

5．1 保障性住房全生命周期成本影响因素分析

5．1．1 保障性住房全生命周期成本影响因素分析

5．1．2 保障性住房全生命周期成本其它影响因素分析

5．2 保障性住房全生命周期成本优化方法分析

5．2．1 全生命周期成本优化的主要方法

5．2．2 价值工程与房地产项目全生命周期成本控制

5．3 本章小结

第六章 实证研究(以“幸福城保障房项目”为例)

6．1 项目简介

6．1．1 项目背景

6．1．2 建设条件

6．1．3 市场定位

6．2 幸福城项目成本组成明细

6．2．1 土地成本

6．2．2 开发前期准备费

6．2．3 主体建安工程

6．2．4 社区管网建筑费

6．2．5 园林环境费

6．2．6 配套设施费

6．2．7 其它费用

6．2．8 物业管理费

6．3 全生命周期成本实例分析

6．3．1 全生命周期成本因素分析

6．3．2 幸福城高层住宅全生命周期成本(LCC)实例分析

6．3．3 幸福城住宅附属产品的LCC实例分析

6．4 VE评价优化方案决策(前期方案设计阶段优化)

6．5 本章小结

第七章 结论和展望

7．1 结论

7．2 展望

致谢

参考文献