房地产企业开发项目组合选择过程及方法研究

摘要

我国的房地产业经过二十多年的发展已成为与国计民生高度关联的行业，房地产业也逐渐从从业企业数量增加的扩张发展阶段向企业规模实力提升的成熟稳定阶段过渡。房地产企业要想在这样的高竞争压力环境中谋求生存空间就必须不断的提升企业的规模和项目开发管理水平，一个企业在同一区域或跨区域进行多个项目的选择组合开发已成为大多房地产企业运营的趋势。在企业有限资源约束的情况下如何选择最优的开发项目组合以获得最大的企业收益是现今很多房地产企业面临的问题和考验。
　　论文从项目组合管理基本理论出发，结合房地产企业开发项目的特点，完成了房地
　　产企业开发项目组合选择的适用性分析，在对几种典型的项目组合选择过程方法进行研
　　究后设计了适合房地产企业开发的项目组合选择基本过程:
　　(1)项目组合选择是一个基于企业战略的高层决策问题，论文对典型的房地产企业战略及其对应的项目组合初选要求进行了介绍，比较了不同的房地产开发区域和业态类型，建立了依据企业战略的房地产企业开发项目初选流程，完成了备选项目集的战略符合度初选。
　　(2)建立了一套评价体系对通过初选的项目进行项目优先级排序。论文以平衡计分卡的评价指标为基础，增加风险指标和项目紧迫性指标，构建了房地产企业开发项目优先级评价指标集，设计了基于AFG综合评价方法的项目优先级评价模型，完成了对初选项目的优先级评价排序工作。
　　(3)用数学模型的方法构建了房地产企业开发项目组合优选的0-1多目标数学规划模型，对模型的假设条件、决策变量、目标函数、约束条件做了详细分析和解释，最后用枚举法和遗传算法分别对模型进行了求解，完成了对房地产企业开发项目组合的优选。
　　最后，用某公司实际已经开发的案例对论文设计的房地产企业开发项目组合选择过
　　程及方法进行了反验证，说明了该过程和方法的可行性和有效性。
　　论文通过对房地产企业开发项目组合选择过程及方法的研究，丰富了项目组合管理的理论和实践，为房地产企业在面对多个项目进行组合开发选择时提供了一套切实可行的流程和方法。

目录

声明

摘要

第一章 绪论

1．1 立题依据及价值

1．1．1 研究背景

1．1．2 研究目的和意义

1．2 国内外项目组合选择研究现状

1．2．1 项目组合选择框架研究

1．2．2 项目组合选择方法研究

1．2．3 项目组合应用实践研究

1．3 研究内容、方法及技术路线

1．3．1 研究内容

1．3．2 研究方法

1．3．3 技术路线

第二章 房地产企业项目组合相关理论及选择过程构建

2．1 项目组合管理基本理论与方法

2．1．1 项目组合管理理论的产生与发展

2．1．2 项目组合管理典型方法

2．1．3 项目组合管理与项目组合选择

2．1．4 项目组合选择的特点

2．2 房地产企业开发项目组合选择的定义及其适用性

2．2．1 房地产企业开发项目的—般特性

2．2．2 房地产企业开发项目组合选择的定义

2．2．3 房地产企业开发项目组合选择的适用性分析

2．3 房地产企业开发项目组合选择过程基本思路分析

2．3．1 房地产企业开发项目组合选择的原则

2．3．2 房地产企业开发项目组合选择基本过程

2．4 本章小结

第三章 房地产企业战略制定与项目组合初选

3．1 房地产企业战略的制定与分析

3．1．1 企业战略类型介绍

3．1．2 企业战略的制定与分析方法

3．1．3 典型的房地产企业战略及对应的项目组合初选要求

3．2 房地产企业项目开发区域比较与业态类型

3．2．1 中国房地产市场的区域划分和比较

3．2．2 房地产企业开发项目业态类型与特点

3．3 依据企业战略的房地产企业开发项目初选

3．3．1 项目战略符合度初选过程

3．3．2 项目战略符合度初选工具

3．4 本章小结

第四章 房地产企业初选项目优先级评价体系构建

4．1 房地产企业开发项目优先级评价指标集设计

4．1．1 房地产企业开发项目优先级评价指标集的设计原则

4．1．2 项目优先级评价指标集层次划分

4．1．3 以平衡记分卡为基础的改进的房地产企业开发项目优先级评价指标集构建

4．2 项目评价方法概述

4．2．1 主要定性评价方法

4．2．2 主要定量评价方法

4．2．3 综合集成评价方法

4．3 基于AFG综合评价方法的项目优先级评价模型

4．3．1 基于AHP的评价指标集权重确定

4．3．2 基于FCE的二级指标评价过程

4．3．3 基于GRA的项目优先级排序

4．4 本章小结

第五章 房地产企业开发项目组合优选模型的构建与求解

5．1 项目组合优选模型构建的基本思路和假设条件

5．1．1 项目组合优选模型构建的基本思路

5．1．2 项目组合优选模型构建的基本假设

5．2 房地产企业开发项目组合优选0-1数学规划模型建立

5．2．1 决策变量

5．2．2 目标函数

5．2．3 约束条件

5．3 房地产企业开发项目组合优选模型求解

5．3．1 多目标规划问题转化

5．3．2 枚举法求解房地产企业开发项目组合优选模型

5．3．3 遗传算法求解房地产企业开发项目组合优选模型

5．4 本章小结

第六章 实例分析

6．1 企业简介

6．2 项目简介

6．2．1 项目开发独立指标简介

6．2．2 项目间相关性影响的数据

6．3 项目组合选择过程

6．3．1 基于AHP的评价指标集权重计算

6．3．2 基于FCE-GRA方法的项目优先级计算

6．3．3 建立项目组合优选0-1数学规划模型并求解

6．4 本章小结

第七章 总结与展望

7．1 本文主要工作总结

7．2 创新之处

7．3 展望

致谢

参考文献

作者简介