保障房住区对周边商品住房价格的影响研究——以南京市为例

摘要

近年来，为解决中低收入家庭的住房问题，全国各地建设了大量的保障性住房。在发挥住房保障作用的同时，大规模保障性住房集中建设可能会造成中低收入家庭大量集聚，进而引发居住分异、社会隔离等社会问题，还可能会对周边普通商品房的住房价格产生影响。国内针对保障房住区建设是否会对周边商品房价格产生明显影响以及影响程度如何，尚无专题研究。本文在借鉴国内外研究成果的基础上，利用南京市数据，针对保障房住区建设对周边商品房价格的影响问题开展了以下研究:
　　首先，对影响保障房住区周边商品房价格的住宅特征进行了归纳总结，并通过专家访谈和问卷预测试的方法对筛选出的特征进行修正和完善，在此基础上形成调查问卷进行发放、回收。运用SPSS、LISREL等软件对有效问卷进行描述性统计分析、信度分析以及效度分析，最终确定15个住宅特征变量。
　　其次，对南京市保障房住区的建设情况进行了资料搜集和实地调研，梳理后选择了581组样本。通过中介挂牌价格资料、GIS电子地图结合实地调研得到样本数据，并运用直接量化法、综合评价打分法、模糊数学法以及设置虚拟变量的方法对特征变量进行量化。
　　最后，运用SPSS软件建立对数形式的特征价格模型。通过实证分析得到保障房相关特征变量的（半）弹性系数，从而得到对商品住房价格的影响程度;进一步分析后得到了较为理想的商品房住区和保障房住区混合比例，在此基础上提出了关于保障房建设的相关建议。

目录

声明

摘要

第一章 绪论

1．1 研究背景和意义

1．1．1 研究背景

1．1．2 研究意义

1．2 国内外研究现状

1．2．1 国外研究现状

1．2．2 国内研究现状

1．3 研究内容、方法及技术路线

1．3．1 研究内容

1．3．2 研究方法

1．3．3 技术路线

1．4 本章小结

第二章 相关概念及理论基础

2．1 相关概念界定

2．1．1 住房市场

2．1．2 保障房住区

2．1．3 商品住房价格

2．2 保障房相关理论

2．2．1 保障性住房的分类

2．2．2 混合居住模式

2．2．3 国外及香港的保障性住房建设经验

2．3 特征价格理论

2．3．1 特征价格的概念

2．3．2 特征价格模型的理论基础

2．3．3 特征价格模型的函数形式

2．4 本章小结

第三章 住宅特征的选取

3．1 住宅特征的初选

3．1．1 与保障房住区相关的特征

3．1．2 其他住宅特征

3．2 问卷的编制与回收

3．2．1 问卷的编制

3．2．2 问卷的回收

3．3 特征变量的确立

3．3．1 描述性统计分析

3．3．2 信度和效度分析

3．3．3 特征变量的确立

3．4 本章小结

第四章 研究区域状况及样本的获取与量化

4．1 研究区域的状况

4．1．1 南京市保障房住区的建设情况

4．1．2 研究区域的选择

4．2 样本数据的来源及整合

4．2．1 中介挂牌资料

4．2．2 GIS电子地图

4．2．3 实地调研

4．3 变量的量化

4．3．1 特征变量的量化

4．3．2 挂牌价格的修正

4．4 本章小结

第五章 实证分析及建议

5．1 特征价格模型的建立

5．2 特征价格模型的检验

5．2．1 显著性分析与方差分析

5．2．2 共线性检验

5．2．3 方差齐性检验

5．2．4 残差的正态性检验

5．3 结果分析及建议

5．3．1 模型结果

5．3．2 分析与建议

5．4 本章小结

第六章 结论与展望

6．1 研究成果

6．2 研究的不足与展望

致谢

参考文献

附录