地方政府对房地产市场的监管效果研究——以益阳市为例

摘要

完善政府的经济调节、市场监管、社会管理和公共服务,是当今政府的四大职能,市场监管是政府的基本职能之一。促进地方经济的发展是地方政府的首要目标,而房地产市场的发展对地方经济的贡献是最大的,由于其产品的特殊性和其他产业的相连性,房地产市场的发展能成为地方经济发展的主要“名片”,是每届政府官员们树立政绩的主要载体,是地方财政收入的主要来源。而当今中国房地产市场发展面临泡沫来袭:投机现象严重、房价起伏较大、开发规模不断扩大、房屋空置率较高。房地产市场的“泡沫”将影响住房消费群体、开发商、银行、地方政府等利益群体的利益,各方为争取各自的利益、博弈关系异常复杂。政府是房地产市场监管的主体,加强政府对房地产市场的监管是促进房地产市场健康发展的主要途径。
　　本文首先从市场监管的理论入手,首先从管制、规制、监管理论的相继提出入手,再对国内外市场监管特别是房地产市场研究的文献做出了综述。接着分析了地方政府对房地产市场监管的原因、手段和主要指标,再对益阳市房地产市场进行实证分析,对其开发情况及房价和居民购买力的情况进行比较分析,再从监管机构和监管程序上入手来论述地方政府的监管成本,将以上内容综合分析,从而发现了益阳市房地产市场发展中的诸多问题。
　　地方政府再以政策调整为途径来解决房地产开发中的诸多问题,提高监管效果。分别对经济适应房的开发、空置房的监管、土地开发规模、房价干预方式上进行政策调整;并对如何降低监管成本提出了建议:把政府改革放在运作层面上是降低监管成本的关键,另外与加强监管绩效预算管理和加强法律监督功能相结合,是提高监管效果的根本。

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第1章 绪 论

1.1 研究的背景和意义

1.1.1 研究的背景

1.1.2 研究的意义

1.2 文献综述

1.2.1 市场监管理论的演变分析

1.3 研究的方法

1.3.1 定量分析与定性分析的方法

1.3.2 实证研究与比较研究方法

1.4 本文的基本思路

1.5可能创新之处

第2章 地方政府对房地产市场监管的原因、手段和指标

2.1 地方政府对房地产市场监管的原因

2.1.1 产品的特殊性

2.1.2 产业相连性

2.1.3 影响社会的稳定

2.1.4 促进地方政府财政收入增加

2.2 地方政府对房地产市场监管的手段

2.2.1 需求监管

2.2.2 供给监管

2.2.3 价格监管

2.3 地方政府对房地产市场监管的主要指标

第3章 实证分析——以益阳市房地产市场的监管效果为例

3.1 房地产市场发展的比较分析

3.1.1 房地产开发情况的比较分析

3.1.2 居民的收入和房价的比较分析

3.2 地方政府对房地产市场的监管成本分析

3.2.1 政府行政成本的相关概念

3.2.2 监管机构设置

3.2.3 监管的行政审批程序

3.3 监管效果的综合评价（2002年—2006年益阳市房地产市场）

3.3.1 虽注重过住房结构的合理开发，但地方政府更偏袒高档房、别墅的开发而忽视经济适用房的持续开发

3.3.2 虽重视严控投机行为，特别加强对空置房的监管，但也无法避免房价的大幅度上涨

3.3.3 虽促进了地方经济的发展，但土地开发增长过快

3.3.4 虽对房价的增长幅度有一定控制，但仍超出了大部分居民的购买能力

3.3.5 虽在一定程度上规范了房地产市场发展，但监管成本过高

第4章 地方政府提高监管绩效果的政策调整

4.1 提高监管效果的直接途径

4.1.1 改变经济适用房的运作模式，促进其可持续发展

4.1.2 控制囤货奇居的投机行为，加强对银行信贷领域的监管

4.1.3 土地规划与房地产开发层次结合，进一步严肃土地执行政策

4.1.4 改变房价干预方式，以维护市场正常秩序

4.2 提高监管效果的间接途径——降低监管成本

4.2.1把政府改革放在结构及运作层面上，使政府对房地产监管经济化

4.2.2 逐步实行政府监管绩效预算制度，发挥政府在监管成本上的软预算约束力

4.2.3 提高法律法规的督促功能，促进房地产市场的健康发展

结束语

参考文献

致谢

附录一：攻读硕士学位期间已公开发表的论文