城市轨道交通物业开发融资模式研究

摘要

城市轨道交通是城市公共交通系统的重要组成部分。目前，轨道交通已成为城市交通的主动脉，随着城市规模的不断扩大，公交车和私家车的不断增加，给城市路面交通系统带来前所未有的压力，而城市轨道交通具有用地省、运量大、速度快、节能、环保、安全等特点，能够缓解城市交通拥挤，提高城市居民出行的快捷性和便捷性，提高城市公共交通的效率。因此，城市轨道交通已逐渐成为公共交通系统的主要发展模式。
　　 但是轨道交通尤其是地铁建设具有投资大、管理运营费用高、建设周期长、社会效益高但经济效益差、成本回收难等特点。因此在轨道交通建设中，建设资金问题是制约着轨道交通建设的主要因素。虽然目前我国进入了轨道交通建设的高速发展时期，但由于融资渠道单一，经营管理模式缺乏市场化，造成了现阶段轨道交通建设资金筹集困难、经营效率低下等缺点，严重制约了其发展。
　　 本文在大量研究国内外相关文献的基础上，运用比较分析、演绎推理、价值增值理论、外部收益还原理论、福利经济学理论、流程再造等研究方法，分六章对“城市轨道交通物业开发融资模式”进行了研究。第一章，绪论，说明选题背景、研究目的与意义，对国内外研究现状的述评，以及对本文研究的总体介绍。第二章，城市轨道交通物业开发融资模式的必要性和可行性，通过对现有轨道交通融资模式进行总结和对比分析得出施行轨道交通物业开发融资模式的必要性，同时总结出轨道交通融资模式的演变规律；通过利用物业价值增值理论和外部收益还原理论，从理论得出了轨道交通物业开发融资模式的可行性；通过对香港“地铁+物业”融资模式深入分析，得出轨道交通物业融资模式在实践中的可行性。第三章，城市轨道交通物业开发融资模式的特点，从开发运作、运营开发、资本融资等方面深入探讨了城市轨道交通物业开发融资模式的特点。第四章，城市轨道交通物业开发融资模式的借鉴，主要介绍了香港、广州、深圳的轨道交通融资经验。第五章，武汉市城市轨道交通物业开发融资模式的选择，结合武汉市的实际情况提出适合本地区的轨道交通物业开发融资模式。

目录

文摘

英文文摘

声明

第1章 绪论

1.1 选题背景、研究目的与意义

1.1.1 选题背景

1.1.2 研究目的

1.1.3 研究意义

1.2 国内外研究现状评述

1.2.1 关于城市轨道交通与沿线物业空间布局

1.2.2 关于城市轨道交通物业开发运营模式

1.2.3 关于城市轨道交通投融资模式

1.2.4 关于城市轨道交通沿线物业价值增值模型

1.2.5 关于轨道交通与物业联合开发政策建议

1.3 主要研究内容和拟解决的关键问题

1.3.1 主要研究内容

1.3.2 拟解决的关键问题

第2章 城市轨道交通物业开发融资模式的必要性和可行性

2.1 城市轨道交通融资模式的现状分析

2.1.1 政府融资及政府经营模式

2.1.2 政府投资、市场化运作

2.1.3 项目融资与特许经营模式模式

2.1.4 多元化融资和市场运营模式

2.2 城市轨道交通物业开发融资模式的必要性

2.2.1 城市轨道交通融资模式的演变规律

2.2.2 城市轨道交通物业开发融资模式是必然趋势

2.3 城市轨道交通物业开发融资模式的可行性

2.3.1 物业增值效应

2.3.2 外部收益还原理论

2.3.3 香港“地铁+物业”融资模式的成功经验

第3章 城市轨道交通物业开发融资模式的特点

3.1 城市轨道交通建设改变物业开发模式

3.1.1 城市轨道交通建设会增加物业开发强度

3.1.2 城市轨道交通建设会影响物业开发布局

3.2 城市轨道交通与物业联合开发

3.2.1 综合开发模式

3.2.2 自行开发模式

3.2.3 外包开发模式

3.2.4 拍卖出售模式

3.3 城市轨道交通与物业的一体化经营

3.3.1 政府自行管理模式

3.3.2 委托运营管理模式

3.3.3 租赁经营模式

3.3.4 特许经营模式

第4章 城市轨道交通物业开发融资模式借鉴

4.1 香港“地铁+物业”融资模式

4.2 广州地铁融资模式

4.2.1 政府主导下的市场化模式

4.2.2 广州地铁融资模式的优点

4.2.3 广州地铁融资模式存在的问题

4.3 深圳地铁融资模式

第5章 武汉市轨道交通物业开发融资模式的选择与设计

5.1 武汉市轨道交通现有融资模式存在的问题

5.1.1 投资主体和融资方式单一

5.1.2 商业化经验不足

5.1.3 缺乏具有吸引力的投融资政策和有效率的管理体制

5.2 武汉市轨道交通物业开发融资模式的选择

5.2.1 第一阶段：政府主导的负债型投融资方式

5.2.2 第二阶段：有选择地采用政府投资下的市场化运作模式

5.2.3 第三阶段：有引导地采用项目融资

5.2.4 第四阶段：实现轨道交通物业开发融资模式

5.3 武汉市轨道交通物业开发融资方案的设计

5.3.1 建立城市轨道交通与物业联合开发模式

5.3.2 建立城市轨道交通与物业一体化经营模式

第6章 全文总结与研究展望

6.1 全文总结

6.2 研究展望

致 谢

参考文献

附录