城市轨道交通对沿线房地产价值的影响研究——以武汉市轨道交通二号线为例

摘要

随着我国城市化进程的发展，人口密度的上升，传统的交通系统已经完全无法满足人们的出行需要，西方发达国家早在19世纪后期已开始的城市轨道交通系统的设计与建设，我国起步相对较晚。
　　 城市轨道交通对于缓解交通拥挤及解决人们日益增长的出行需求起到了十分重要的作用。同时，交通的便利性与否也成为了影响消费者购买房产的重要因素之一。如何量化的分析城市轨道交通对房产价值的影响，对于合理的制定土地价格、合理规划城市的交通网络等都具有战略性指导意义。在研读了国内外学者的相关文献资料之后，从理论上分析了城市轨道交通系统对于房地产价值的影响机理。目前国内学者一般采用的是线性回归的特征价格模型估计法，但是均忽略了城市轨道交通对于房地产价格影响的空间非平稳性。
　　 本文以武汉市轨道交通二号线为例，分别构建了特征价格模型OLR以及地理加权回归模型GWR，分别从整体与局部的影响效应来分析轨道交通系统对沿线房地产价格的作用。并得出如下结论：(一)住宅的价格受到多种因素的影响。根据OLR特征价格模型即全局模型估计结果，离CBD的距离、至轨道站点距离、公交线路等九个变量对武汉主城区的住宅价格有着显著的影响。(二)城市轨道交通系统对于沿线的房地产价格有着积极的影响。距离CBD的距离和公交线路这两个变量对于房地产价格的影响十分显著，其次就是至轨道交通站点的距离变量也对住宅的价格有显著影响，具体对于武汉市轨道交通二号线进行分析，至轨道交通站点的距离每减少一公里住宅的均价上涨731元/平方米。(三)城市轨道交通系统对房地产价格的影响存在空间非平稳性。样本至轨道交通站点的距离远近对于房地产价格的影响存在一定的空间非平稳性，例如在靠近江汉路、民生路、南京路等地的住宅样本和靠近盘龙城、金银潭等地附近的样本相比，距离CBD距离越近，反而至轨道交通站点的距离这一特征变量对于住宅房地产的价格的影响越小，每减少一公里，住宅单价仅上升约554元/平米；而在盘龙城、金银潭附近的样本影响最大，住宅单价上升约1331元/平米。