农村宅基地使用权流转研究——基于湖北省安陆市的调查与思考

摘要

在城乡发展一体化背景下，新农村建设如火如荼地进行着，许多村庄结合自身优势制定了发展规划，与此同时，农村宅基地使用权也以各种形式发生流转和交易。而农村宅基地使用权由于没有得到合法“流转”的阳光普照，不仅使农民权益受损，而且不利于土地这一稀缺资源的优化配置。完善宅基地使用权流转制度，关系到农村经济发展与社会稳定。
　　依据宪法，土地的使用权可以转让，这里的土地没有指明是城市土地还是农村土地。2007年颁布实施的《物权法》也专章规定了宅基地使用权及其权能，体现了法律对宅基地使用权的重视，宅基地使用权作为一项独立的用益物权，包括占有、使用、收益、转让四种权能。另外，该法还规定，宅基地使用权的转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定，这也给宅基地使用权流转的完善留下了空间。2014年中央一号文件提出在保障农户宅基地用益物权前提下，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。农民住房财产权发生转让时，宅基地使用权也将随之发生流转。
　　法律上，政府、农民集体和农民之间没有明确的产权边界，使村集体土地权利进一步虚化。现实中，无论是地方政府以公共利益为目的征用宅基地，还是农户私下小范围转让宅基地，市场都是不介入的。这种政府主导下的农房新建的管理办法拉大了村与村、民与民之间的差距，在一定程度上激化了村民与政府、村民与村干部、土地被征村民与购买新宅基地的村民之间的矛盾。因此，明确宅基地的产权归属，赋予其完整的产权权能，促使其入市流转，是化解现有矛盾的有效途径。
　　本文通过对湖北省安陆市王义贞镇村庄的调研，获取了农民在自建房用地中的一些问题反馈，通过案例分析法分析这些问题及矛盾背后的深层原因，给出了完善农村宅基地使用权流转制度的思路和建议。

目录

声明

摘要

第1章 绪论

1．1 研究意义和目的

1．1．1 研究意义

1．1．2 研究目的

1．2 国内外研究动态

1．2．1 国内研究动态

1．2．2 国外研究动态

1．3 研究方法和思路

1．3．1 研究方法

1．3．2 研究思路

1．4 论文可能的创新点与不足之处

第2章 我国农村宅基地使用权流转现状

2．1 宅基地相关概念

2．1．1 宅基地使用权及流转

2．1．2 宅基地使用权的特征

2．2 宅基地使用权制度的变迁：回顾与启示

2．2．1 宅基地使用权制度的历史回顾

2．2．2 宅基地使用权制度变迁的启示

2．3 农村宅基地流转现状

第3章 湖北省安陆市农民自建房用地现状及问题

3．1 村庄概况

3．2 村民建房问题

3．3 建房问题引起的矛盾

第4章 对农民自建房用地问题的分析与思考

4．1 宅基地退出缺乏激励机制

4．2 村集体土地权利主体的虚化与缺位

4．3 政府征购宅基地时农民的财产权受损

4．4 相关利益主体的理性选择不同

4．4．1 农村村民的理性选择

4．4．2 村干部的理性选择

4．4．3 国家的理性选择

4．5 宅基地使用权流转是农民权益保障的客观诉求

第5章 完善农村宅基地使用权流转制度的建议

5．1 农村宅基地使用权流转的基本原则

5．1．1 公平、效率原则

5．1．2 明晰产权、促进交易原则

5．1．3 保护耕地原则

5．2 完善农村宅基地使用权制度的政策建议

5．3 农村宅基地使用权流转的配套制度建设

5．3．1 加强土地用途管制

5．3．2 以土地规划来引导农民建房

5．3．3 建立并完善农村社会保障体系

5．3．4 完善乡村治理机制

总结

参考文献

致谢