偏远山区宅基地使用权流转改革研究——以湖北省五峰县水尽司村为例

摘要

随着我国城市化进程的快速推进，农村人口不可逆转的城市化正在进行中。不仅如此，农村内部的人口流动也与之相伴:城郊农民率先进入城市，普通农区农民向城郊移动，山区农民也为了寻求更好的生活环境而纷纷下山。在这种人口梯级转移过程中，下山农民的宅基地无论租售，尚未找到潜在的“接棒者”，宅基地使用权的资产价值难以实现。同时，由于宅基地使用权限于在本集体经济组织内转让，城郊以及平原低山地区的村民闲置农房也难以实现充分利用。实际上，农村人口城镇化呈现梯级流动的情景，即偏远山区到平原低地、平原低地和传统农区到城郊、城郊到城市。因此，学术研究及政策设计不仅要针对进城农民与市民均等的公共产品服务（含居住保障）问题，还必须正视这一人口梯级流动过程中的最末端的情形，尤其是这些末端人口流动中他们的农地财产价值保障问题。一般意义上，宅基地制度改革根本的是依靠市场机制来解决农村宅基地使用权流转，从而更好维护农地资产价值，但并不能“一放了之”，市场机制与政府角色缺一不可。
　　本文主要采用了文献研究法、问卷调查法以及深度访谈法等研究方法。以湖北省五峰县水浕司村这一典型的山区农村为调查对象，首先通过填写调查问卷的方法了解山区农民的宅基地使用情况以及农民对宅基地使用权流转的意愿，然后通过深度访谈法收集山区农村宅基地使用权流转的典型案例，并对典型案例进行剖析找出阻碍山区农村宅基地使用权流转的各种因素。针对水浕司村下山农民宅基地“接棒者”的缺失、低山河谷地区的大量宅基地闲置、宅基地使用权流转范围受限以及宅基地地下交易盛行等一系列问题进行深层次的分析，找出其制度层面上的问题，并通过这些问题对如何完善我国农村宅基地使用权流转制度提出建议。

目录

声明

摘要

一、绪论

1．研究目的

2．研究意义

(三)国内外相关研究动态

1．国外相关研究动态

2．国内相关研究动态

3．述评

(四)研究方法和思路

1．研究方法

2．研究思路

(五)研究的可能创新点和不足

1．创新点

2．研究不足

二、农村宅基地使用权流转的理论基础

(二)农村宅基地使用权的概念与特征

(三)城市化及人口梯级迁徙理论

三、湖北省五峰县水瀑司村宅基地使用权流转现状

(一)研究区域概况

(二)农民宅基地使用权流转调查情况

1．调查方式说明

2．被调查户基本情况

3．村民宅基地获得途径

4．村民宅基地使用有关情况

5．村民对宅基地使用权的认知情况

6．水浕司村宅基地使用权流转现状

四、偏远山区农民宅基地使用权流转的制约因素

(一)新中国农村宅基地法律法规政策演变历程

1．社会主义改造时期：宅基地农民所有

2．人民公社时期：宅基地变为集体所有农民使用

3．改革开放时期：规范宅基地管理

4．对宅基地制度变迁的思考

(二)山区地形限制，可利用宅基地数量有限

(三)产权不明，登记制度需要完善

(四)宅基地退出缺乏激励机制

(五)农民认识度不够

五、建立农村宅基地流转制度的思路、原则和建议

(一)建立农村宅基地流转制度的思路与原则

1．有条件允许、分阶段放开

2．健全流转制度、严格规范管理

3．保障农民利益

(二)建立农村宅基地流转制度的建议

1．落实农村宅基地确权颁证工作

2．建立宅基地退出补偿机制

3．创新“一户一宅”制度

4．宅基地使用权与土地承包经营权一同转让

5．扩大宅基地使用权的转让范围

6．建立健全农村房屋与宅基地流转市场

六、研究结论

参考文献

附录

致谢