“小产权房”购买行为研究——基于武汉市的调查

摘要

近年来，城市商品房价格不断上涨导致购买力较低的城市居民无法在商品房市场中释放其住房需求，由此，城市居民试图在城中村和城郊村谋求居住需求的满足，而农村集体土地管理的漏洞也为农村集体进行住房生产和供给提供了制度性空间，这样农村集体土地上就出现了大量供非本村人购买的“小产权房”。虽然“小产权房”与当前的土地管理法律法规相悖，但是其开发和购买行为依然普遍存在，这种现象已经引起了社会各界的广泛关注，政府部门也开始考虑对“小产权房”进行治理。目前学术界已从宏观定性和法理思辨等角度对“小产权房”问题展开了研究，但尚未见从“小产权房”购买行为这一微观角度的研究成果，所以采取微观定量研究方法深入研究“小产权房”及其购买行为，对于认知“小产权房”问题具有重要意义。
　　 本研究在国内外相关研究的基础上，结合行为经济学理论、行为决策理论和住房需求理论，提出“小产权房”购买行为的系列研究假设，然后通过科学设计并修改完善形成“小产权房”相关情况调查问卷和“小产权房”购买行为调查问卷，利用实地访谈、发放问卷和留置填写等调查方式多渠道搜集基础数据，在此基础上运用统计分析、探索性因子分析、验证性因子分析和结构方程模型分析等方法，逐步分析验证了“小产权房”购买行为的系列研究假设。本研究得到以下研究结论：
　　 （1）“小产权房”购买行为动机方面：“小产权房”购买行为动机可归为五类动机取向因子，分别为“金钱价值权衡”、“宜人环境享受”、“工作生活需要”、“认知兴趣实现”、“基本住房改善”；“小产权房”购买行为动机一般由两种以上动机因子构成；“金钱价值权衡”因子和“基本住房改善”因子对“小产权房”购买行为动机影响程度最大；“小产权房”建筑物方面综合情况和买卖流转方面综合情况对“小产权房”购买行为动机产生正向显著影响。
　　 （2）“小产权房”购买信息搜寻方面：“小产权房”购买信息搜寻途径可归为四类信息搜寻途径因子，分别为“周围人际传播”、“区域广告宣传”、“中介代理促销”、“媒体资料报告”；“小产权房”购买信息搜寻一般由两种以上信息搜寻途径因子构成；“周围人际传播”因子对“小产权房”购买信息搜寻影响程度最大；“小产权房”土地开发方面综合情况和买卖流转方面综合情况对“小产权房”购买信息搜寻产生正向显著影响。
　　 （3）“小产权房”购买价值认知方面：“小产权房”购买价值认知可归为四类价值认知因子，分别为“购买成本效用”、“示范从众心理”、“物业环境认同”、“拆迁纠纷预期”；“小产权房”购买价值认知一般由两种以上价值认知因子构成；“购买成本效用”因子对“小产权房”购买价值认知影响程度最大，“示范从众心理”因子对“小产权房”购买价值认知影响程度次之；“小产权房”建筑物方面综合情况、配套环境方面综合情况和买卖流转方面综合情况对“小产权房”购买价值认知产生正向显著影响。
　　 （4）“小产权房”购买风险规避方面：“小产权房”购买风险规避可归为三类风险规避因子，分别为“签订合同预防”、“人际关系担保”、“集体公证证明”；“小产权房”购买风险规避一般由两种以上风险规避因子构成；“签订合同预防”因子、“人际关系担保”因子和“集体公证证明”因子对“小产权房”购买风险规避影响程度依序排列，且均较大；“小产权房”土地开发方面综合情况和买卖流转方面综合情况对“小产权房”购买风险规避产生正向显著影响。
　　 （5）“小产权房”购买行为整体方面：“小产权房”购买行为整体上可分为“小产权房”购买行为动机、“小产权房”购买信息搜寻、“小产权房”购买价值认知、“小产权房”购买风险规避、“小产权房”购买风险决策，这五个递归关系环节；其中购买行为动机对购买信息搜寻、购买价值认知、购买风险决策这些环节，都有显著的正向影响；购买信息搜寻对购买价值认知、购买风险规避、购买风险决策这些环节，都有显著的正向影响；购买价值认知对购买风险决策环节有显著正向影响，且影响程度最大；购买风险规避对购买风险决策环节具有显著的正向影响。

目录

文摘

英文文摘

声明

1 引 言

2 理论基础与研究假设

3 “小产权房”购买行为的研究设计与数据收集

4 “小产权房”购买行为的因子探索与构成分析

5 “小产权房”购买行为的因子验证与指标评估

6 “小产权房”购买行为的模型检验与结果分析

7 结论与展望

致 谢

参考文献

附录