城镇化背景下小产权房法律问题研究

摘要

小产权房是我国特有产物，指的是由农民、集体经济组织、房地产开发商独立或合作在农村集体土地上建造的房屋。由于该类房屋被农民开发后大量流入到村集体组织成员以外进行售卖，不仅破坏城市规划，严重扰乱了房地产市场的正常运行，还阻碍了政府对农地的保护等不良影响，因此，在很早以前我国法律和政府文件就明令禁止小产权房开发、建造和买卖。
　　小产权房虽不合法，但却在城市房地产交易市场交易里异常火爆，究其原因是多方面的，改革开放以来，城市面貌发生翻天覆地的变化，尤其是近十年，随着中国城市化驶向快车道，农村变成城镇，再发展成中小城市、大城市，商品房价格不断攀升，且已超出了相当多城市居民购房的承受能力，而此时小产权房以其低廉的成交价格进入到购房人眼中，人们只需要花上商品房一半左右的价钱就能入住同样大小的房屋，这无疑是给那些迫切想改善居住环境的城市居民送来了实现住房愿望的捷径。而相对小产权房的建造者即农民或开发商而言，小产权房的销售对象数量变得如此庞大，对他们而言无疑是块肥肉，购买的人越多，小产权房价格升高后利润也会水涨船高。这些还仅仅是小产权房产生的局部原因，如果对小产权房问题进行更深的研究就能发现，商品房价格居高不下是致使小产权房发展壮大的直接原因，而我国特有的各项制度才是小产权房问题泛滥的根本原因，比如二元土地制度致使同地不同权，进而激发农民因土地问题与政府之间发生一系列利益博弈，甘愿铤而走险触犯法律进行小产权房建造与售卖，另外，与二元土地制度相配套的土地征收制度也使得城市居民和农民在征收面前享受的补偿存在天壤之别。如今，中国大力发展城镇化，政府需要征用农村土地搞建设，农民在征收前享受不到土地升值带来的经济利益，土地被征用后的生活又无法获得充分的保障，形势权衡之下，农民为了改善生活当然更愿意铤而走险通过小产权房买卖来获取更多土地利益，可长此以往势必会破坏房地产市场的公平竞争环境。要想真正走出小产权房困境，笔者认为必须妥善解决好有关小产权房的各项制度不足，进一步完善有关小产权房的法律制度、集体建设用地所有权制度、失地农民权益保障制度及保障性住房制度，才是彻底解决小产权房问题的关键所在。

目录

声明

第1章绪论

1.1选题背景及研究意义

1.2研究现状综述

1.3研究思路与研究方法

1.4创新点和难点

第2章 城镇化背景与小产权房概述

2.1城镇化背景

2.2小产权房的涵义

2.3小产权房与城镇化的辩证关系

第3章 我国小产权房存在的法律制度障碍

3.1小产权房合法化的法律障碍

3.2小产权房合法化的制度障碍

3.3部分城市的经验借鉴

第4章 解决小产权房合法化问题的建议

4.1.明确解决小产权房问题应当遵循的原则

4.2完善小产权房的相关法律

4.3完善农村集体土地所有制

4.4完善农村集体土地征收制度

4.5完善失地农民权益保障制度

结语

参考文献

攻读硕士期间已发表的论文

致谢